贪污罪若干疑难问题的司法认定/冯明超

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:00:04   浏览:9557   来源:法律资料网
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贪污罪若干疑难问题的司法认定

作者:冯明超

对于贪污罪,尽管最高人民法院和最高人民检察院曾先后发布了一系列司法解释和其他规范理文件。这些文件对有关刑法规范所作的诠释,大大增强了刑法的操作性,消除了刑事司法实务中不少分歧。但不可能涵盖案件的全部问题。笔者结合自已在全国部分高级人民法院代理的重大贪污犯罪案件中出现的疑难争议进行探讨,以期有助于司法实务。
一、贪污中“利用职务之便”的含义
贪污中的“利用职务之便” 只能是指行为人利用其职责范围内主管、管理、经手公共财物的便利条件,假借执行职务的形式非法占有公共财物,而不是利用与职权无关的,仅因工作关系的某些方便条件。如因工作关系而熟悉作案环境,凭借工作人员身份进出某些场所、较易接近作案目标,或者因为熟悉操作规程等方便条件,不是贪污罪中“利用职务之便” 。应当注意的是:如果具体事务并非其职权范围内,则谈不上“利用职务的便利”,当然不能以受贿罪论处。
例如,李平系某银行外勤人员,以高息存款为诱铒,诱使关某将其公司的500万元人民币存入本行,并约定: 当场支付高息18万元,关某留下其公司的财务印鉴和个人印鉴。后李平指使他人购买空白支票,填写500万元转帐支票,并加盖存放己处的公司财务印鉴和关某印鉴,冒充该公司人员到银行转走,挥霍殆尽。公诉机关以李平构成贪污罪起诉,理由是: 被告人李平身为银行中从事公务的国家工作人员,利用自已在银行工作的便利条件,诱使他人将巨额资金存入银行,采用非法手段将存款转走占为已有,符合贪污罪的构成特点。法院审理认为: 李平的职责是外勤,虽然能为存贷业务起一定作用。但被告人李平毕竟不负责存贷款业务,将存款转走必须经过信货员的职务行为才能实现。被告人李平将存款骗走是指使他人冒充公司工作人员实现的,只是利用其熟悉银行存贷操作规程的便利条件而为,并没有利用主管、管理存贷的便利条件,事实上,被告人李平没有利用主管、管理存贷的职权,故二审法院以票据诈骗罪定罪处刑。
二、关于贪污犯罪的主体
(一)国家机关工作人员的认定
刑法中所称的国家机关工作人员,是指在国家机关中从事公务的人员,包括在各级国家权力机关、行政机关、司法机关和军事机关中从事公务的人员。
根据有关立法解释的规定,在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员,或者在受国家机关委托代表国家行使职权的组织中从事公务的人员,或者虽未列入国家机关人员编制但在国家机关中从事公务的人员,视为国家机关工作人员。在乡(镇)以上中国共产党机关、人民政协机关中从事公务的人员,司法实践中也应当视为国家机关工作人员。
(二)国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员的认定
所谓委派,即委任、派遣,其形式多种多样,如任命、指派、提名、批准等。不论被委派的人身份如何,只要是接受国家机关、国有公司、企业、事业单位委派,代表国家机关、国有公司、企业、事业单位在非国有公司、企业、事业单位、社会会团体中从事组织、领导、监督、管理等工作,都可以认定为国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员。如国家机关、国有公司、企业、事业单位、社会公司、企业、事业单位委派到国有控股或者参股的股份有限公司从事组织、领导、监督、管理等工作的人员,应当以国家工作人员论。国有公司、企业改制为股份有限公司后,原国有公司、企业的工作人员和股份有限公司新任命的人员中,除代表国有投资主体行使监督、管理职权的人外,不以国家工作人员论。
(三)“其他依照法律从事公务的人员”的认定
刑法第九十三条第二款规定的“其他依照法律从事公务的人员”应当具有两个特征:一是在特定条件下行使国家管理职能;二是依照法律规定从事公务。具体包括:(1)依法履行职责的各级人民代表大会代表;(2)依法履行审判职责的人民陪审员;(3)协助乡镇人民政府、街道办事处从事行政管理工作的村民委员会、居民委员会等农村和城市基层组织人员;(4)其他由法律授权从事公务的人员。
(四)关于“从事公务”的理解
从事公务,是指代表国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体等履行组织、领导、监督、管理等职责。公务主要表现为与职权相联系的公共事务以及监督、管理国有财产的职务活动。如国家机关工作人员依法履行职责,国有公司的董事、经理、监事、会计、出纳人员等管理、监督国有财产等活动,属于从事公务。那些不具备职权内容的劳务活动、技术服务工作,如售货员、售票员等所从事的工作,一般不认为是公务。
三、“非法占有”的判断
司法实践中,如何判断行为人是否具有非法占有的主观故意,一是要查被告人的口供;二是通过客观行为来分析,如动用公款的手段、对帐目的处理、公款的用途,是否有归还能力?是不想还还是不能还?如采用支取公款不记帐,销毁支票存根和银行对帐单的手段将自已经管的巨额公款支出使用,虽然部分公款被挥霍,但没有采取平帐或销毁帐目等其他手段改变公款的所有权,此后还陆续归还少部分,这就表明被告人无非法占有的主观故意,应认定为挪用公款罪,不是贪污罪。
四、关于贪污罪既遂与未遂的认定
贪污罪是一种以非法占有为目的的财产性职务犯罪,与盗窃、诈骗、抢夺等侵犯财产罪一样,应当以行为人是否实际控制财物作为区分贪污罪既遂与未遂的标准。对于行为人利用职务上的便利,实施了虚假平账等贪污行为,但公共财物尚未实际转移,或者尚未被行为人控制就被查获的,应当认定为贪污未遂。行为人控制公共财物后,是否将财物据为己有,不影响贪污既遂的认定。
五、公款的认定
笔者认为,应当全面理解刑法,把握公款的含义。刑法第184条第2款规定:国有保险公司工作人员和国有保险公司委派到非国有保险公司从事公务的人员有前款行为的,依照本法第三百八十二条、第三百八十三条的规定定罪处罚。刑法第271条第2款规定:国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的,依照本法第三百八十二条、第三百八十三条的规定定罪处罚。因此,这里的“公款”不仅限于纯粹国有性质的资金,私有性质的资金同样也可以成为贪污罪的对象。
党政机关、国有公司、企业或者其他国有单位违反国家收取的各类费用,虽然属乱收费,但因是以单位名义收取的,仍视为公款。
案例: 贪污乱收的费,是否构成贪污罪?
讨论: 点招费是否侵害了国家财产,还是学生的私有财产?四川省高级法院认为,点招费属于国家明令禁止的收费,系非法收入,但该费是以商专学校名义收取的,应视为原商专的公共财物,即公款。两被告侵犯了公共财物所有权。
成都市中级人民法院认为尚荣多、李域明身为国家事业单位中从事公务的人员,利用负责学校招生工作之便,共同贪污点招费20万元。共同贪污犯罪中,尚荣多系招生工作负责人,起主要作用,是主犯;李域明起辅助作用,是从犯。尚荣多个人贪污5万元,参与共同贪污20万元,李域明参与共同贪污20万元,均应处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,但签于尚荣多所得赃款已被追回,能够如实供述基本犯罪事实,量刑时可酌定从轻处罚;李域明是从犯,所得赃款已被追回,认罪态度好,应当减轻处罚。据此判决:尚荣多犯贪污罪,判处有期徒刑十年;李域明犯贪污罪,判处有期徒刑六年。
四川省高级法院认为点招费属国家明令禁止的乱收费,系非法收入,但该费是以原商专的名义向招收的新生收取的,应视为原商专的公共财产,乱收费的性质不影响罪名的成立。四川省高级法院还认为,学校校务会专题研究规定:对招生中有突出贡献的,要进行奖励,文件是合法的。但不能证明二人未经审批程序,私自从点招费中提取人民币20万元并分得的行为就是合法的。二审裁定:驳回上诉,维持原判。
六、国家工作人员与非国家工作人员勾结共同非法占有单位财物行为的认定
对于国家工作人员与他人勾结,共同非法占有单位财物的行为,按照《最高人民法院关于审理贪污、职务侵占案件如何认定共同犯罪几个问题的解释》的规定:行为人与国家工作人员勾结,利用国家工作人员的职务便利,共同侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有公共财物的,以贪污罪共犯论处。在公司、企业或者其他单位中,不具有国家工作人员身份的与国家工作人员勾结,分别利用各自的职务便利,共同将本单位财物非法占为已有的,按照主犯的犯罪性质定罪。司法实践中,如果根据案件的实际情况,各共同犯罪人的共同犯罪中的地位、作用相当,难以区分主从犯的,可以贪污罪定罪处罚。
七、关于企业性质的认定
某些企业的性质仅从营业执照上看登记为国有或集体所有制性质,但实际上并无财产投入,只提供登记所需的证明文件,由个人承包经营,收取管理费,其债权债务也由承包个人承担,对这类企业名为国有或集体实为个人经营,应认定为私营企业。
在司法实践中遇到: 国有企业甲申请开办乙企业,在申请设立过程中,甲为乙支付登记费一万元,向土地管理部门支付管理费一万元等部分费用。如果乙企业又向甲企业出具了借据及还款手续,能证实两单位间有资金借贷往来,但无证据证明是甲企业为乙企业的投资,针对这种情况不能认定乙企业是公有制性质。
例如,被告人张君,男,44岁,某国有公司经理。一审以挪用公款罪判处被告人有期徒刑五年。二审法院认为: 张君虽然以个人名义注册登记电子厂的,但本案的大量事实证实,成立电子厂是经该公司集体研究后作出的决定(笔者注: 应有会议纪要、文件等证据支持其观点),是在取得了上级行政主管部门同意后办理的相关手续,并非张君个人的决定。从电子厂的资金来源、职工组成、生产场地利润分配、管理经营方式及挪用款款的用途等各方面证据来看,均不证明电子厂为张君个人所有。故一审判决仅根据该厂在工商营业执照中以记载认定电子厂属个体性质,证据不足。
挪用公款罪的主要特征是挪用公款归个人使用。张君在担任国有公司经理职务期间,将公款划拔到名为个体实为集体的其他企业使用,虽情况属实,但其本人并没有从中谋取私人利益,其行为不符合刑法规定的挪用公款罪构成要件,不构成挪用公款罪。
又如, 陈发友,男,广东某国有总公司下属分公司的法定代表人,经理。2000年1月接总公司的指示,因分公司债务过大,为了甩掉债务包袱,要陈发友先成立一个有限责任公司,把分公司的优质资产转移到新成立的公司。2002年5月经工商局批准,以分公司的全体在岗职工均为新公司的股东成立了华龙有限责任公司,陈发友为法定代表人,该公司经理。2002年7月陈发友指使分司的会计将分公司230万元转移至华龙公司。市检察院认为,陈发友利用职务之便,将分公司的大量公款借给华龙公司使用,触犯了刑法第三百八十四条,构成挪用公款罪,并追回全部赃款。一审判处有期十五年。
二审,聘请我为其辩护人。经过阅卷、会见被告人,到有关部门收集了华龙公司系陈发友根据上级主管机关决定成立的,也是按总公司的要求将分公司的款项转移到华龙公司帐上的新证据,虽然是陈发友具体实施的,但不是陈发友个人行为。辩护人还认为一是公司成立后陈发友也未进行个人经营活动;二是从该公司设立后的帐目看也只是用于转移应收款;三是分公司和华龙公司的所有员工都是一样的,形式上是两个所有制不同的公司,但实际上是一个公司,即是典型的一套班子两块牌子。因此,将分公司的应收款转入华龙公司,实际上是在一个公司自身的体内循环,不符合挪用公款罪的客观构成要件,陈发友不构成犯罪。二审法院采信了我的辩护意见,改判为无罪。
八、国有企业承包活动中的贪污罪的认定
在现代企业管理中,经营承包方式很多,总的来讲分两大类。
第一类是目标承包。承包人没有资金的投入,利用原企业的员工和资产,约定承包人每年要完成一定数额的利润基数,完不成要惩罚多少;完成该基数要给一定的奖励,超过该基数的部分分段按比例提成。对这种经营方式,承包人采取不正当手段提取资金归个人所有的,应认定为贪污罪。但在贪污数额上应扣除合同约定归已的部分。
如,甲为某国有公司经理,经董事会决定与甲签订了承包经营合同,约定甲在2000年年底至2004年年底承包期内,须上交利润总额850万元,其中2000年度上交300万元,以后每年度各上交利润150万元。完成利润指标后可获奖励10万元,超额完成部分的35%,由甲支配奖励自已及其他有功人。但甲为了获取非法利益,故意向其公司董事会少报上年度利润,使承包指标过低。某高级人民法院二审认为董事会在不明真相的情况下,决定与甲签订了承包经营合同,违背了签约主体的真实意志,应认定承包经营合同无效。因此,甲无权使用公司利润余额,将利润转走是一种非法占有行为,属于贪污犯罪行为。对于贪污犯罪的具体数额,虽然隐瞒了实际经营情况和有侵吞公款的犯罪事实,但不能因此否认董事会事先有关甲完成利润指标后享有支配奖励款规定的有效性,甲将其公司的利润非法转移到自已开设的单位,包含了可由其支配的奖励款2082141元,应扣除。
第二类是一次性包死。合同约定承包人无论亏盈每年均向企业上交管理费或利润,上交后有盈余的归承包人所有或由承包人处理,企业不再提成;亏损了,企业不补不降,由承包人承担亏损和对外的全部债权债务。针对这种轻营方式,只要承包人依约交足管理费或利润的,既使采取虚报冒领等侵占手段,不得定贪污罪。
非法占有的主观故意的判断
九、挪用公款转化为贪污的认定
挪用公款与贪污的主要区别在于行为人主观上是否具有非法占有公款的目的。挪用公款是否转化为贪污,应按主客观相一对的原则。在司法实践中,具有以下情形之一的,可以认定行为人具有非法占有公款的目的。
1、根据高法《关于审理挪用公款案件具体应用法律若中问题的解释》第六条的规定,行为人携带挪用的公款潜逃的,对其携带挪用的公款部分,以贪污定罪处罚。
2、行为人挪用公款后采取虚假发票平帐、销毁有关帐目手段,使挪用的公款已难以在单位财务帐目上反映出来,且没有归还行为的,应当以贪污定罪处罚。
3、行为人截取单位收入不入帐,非法占有,使所占有的公款难以在单位财务帐目上反映出来,且没有归还行为的,应当以贪污定罪处罚。
4、有证据证明行为人有能力归还所挪用的公款而拒不归还,并隐瞒挪用的公款去向的,应当以贪污定罪处罚。
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鹤壁市人民政府办公室转发市规划局关于《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》的通知

河南省鹤壁市人民政府办公室


鹤政办〔2007〕24号

鹤壁市人民政府办公室转发市规划局关于《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》的通知


各县、区人民政府,市人民政府有关部门:

市规划局制定的《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》已经市政府研究同意,现转发给你们,望遵照执行。


二○○七年六月十二日

鹤壁市城市居住小区

配套公共服务设施管理规定

(市规划局 二○○七年四月十九日)



第一章 总 则

第一条 为加强城市居住小区、居住组团或零星住宅(以下统称居住小区)配套公共服务设施管理,保证居住小区配套公共服务设施合理配置,维护小区业主和开发企业的合法权益,根据有关法律、法规和相关规范等,制定本规定。

第二条 本规定适用于鹤壁市城市规划区内新建、改建居住小区。

第三条 居住小区应同步规划建设教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区管理服务和市政公用等配套公共服务设施。其中教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施,应当在住宅总规模(总建筑面积,下同)开发完成50%之前建成交付使用;其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前建成交付使用。

第四条 居住小区配套公共服务设施的设置,应坚持统筹规划、可持续发展和节约用地的原则,使用性质相近或可兼容的公共服务设施应综合设置。

第五条 居住小区配套公共服务设施的设置水平应当和居住人口规模相适应,在符合规定指标总量的前提下,可采取集中与分散相结合的方式统一规划、合理布置。

第二章 权属界定与管理

第六条 居住小区配套公共服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施两种。

第七条 居住小区的公益性公共服务设施,是指不以盈利为目的、建设成本适宜列入小区商品房建设成本的公共服务设施,包括医疗卫生、文化体育、社区管理服务、市政公用设施等。此类公共服务设施除社会公益性配套设施外,其权属归全体业主所有,由业主委员会代为登记,开发企业不得销售,也不得以任何方式处置其使用权。

第八条 居住小区的非公益性公共服务设施,是指适宜市场化运营、建设成本不宜列入且未列入小区商品房建设成本的公共服务设施,包括教育、商业服务设施(物业管理专用商业服务设施用房除外)等。此类公共服务设施,按谁投资、谁所有、谁收益的原则,其权属归投资者所有,但交付使用后必须纳入小区统一的物业管理。

居住小区中的商业服务设施,应提供建筑面积不低于居住小区总建筑面积2‰的物业管理专用商业服务设施用房,其成本摊入小区建设成本,权属归全体业主所有,其收益由业主委员会按照业主大会通过的办法使用。

第九条 居住小区的车库、车位(含机动车和非机动车)应当首先满足本小区业主的需要。地面停车位属于业主共有,使用人应按照有关规定向业主委员会交纳使用费或租金,同时向物业公司交纳看管费用。未列入小区商品房建设成本的地下车库、地下车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

第十条 居住小区配套公共服务设施的具体内容、指标等一般在控制性详细规划中确定,城市规划部门提供规划设计条件时应作为土地出让条件之一进行明确。

第十一条 对于分期建设的居住小区,城市规划部门在审查详细规划、建筑方案和施工图以及核发《建设工程规划许可证》时,应对每期工程的公共服务设施项目的名称、功能、位置、权属、指标等进一步核定。同时在《建设工程规划许可证》附件中注明与住宅同期进行验收的公共服务设施项目,确保公共服务设施与住宅同步建设、同步交付使用。

第十二条 居住小区公共服务设施工程达到下列要求时,房地产开发企业方可申请竣工综合验收:

  (一)按照规划建设方案完成公共服务设施建设,并且经城市规划部门竣工验收合格。

(二)公共服务设施具备投入使用条件,已经明确产权、管理权及其关系,并且以书面形式明确管理责任。

第十三条 未按照城市规划许可内容完成公共服务设施建设且未通过城市规划部门竣工验收的,房地产开发企业不得办理入住手续。

第十四条 建立居住小区配套设施公示制度。小区开发、销售企业在商品房销售过程中,应将配套公共服务设施实施计划在销售场所予以公示,公示内容包括配套公共服务设施的建筑面积、建设地点、建设时序、交付时间,并书面告知购房人。开发企业在进行小区前期物业管理招投标时,应将公共服务设施的实施计划作为招投标书的内容告知投标人。

第三章 附 则

第十五条 居住小区配套公共服务设施规划设计指标详见附表。每户平均居住人口计算值为3.2人,每户(套)住宅建筑面积按实际建筑面积标准计算。

本指标按居住人口规模分二级。居住人口规模达到0.3—0.7万人的,按附表1设置项目;居住人口规模在0.3万人以下的,按附表2设置项目。

居住人口规模较小的零星住宅的配套公共服务设施,在编制控制性详细规划时确定,或由城市规划部门提供规划设计条件时结合周边情况参照附表2统筹考虑确定;居住人口规模超过0.7万人的,应相应增设居住区配套公共服务设施,居住区配套公共服务设施规划设计指标另行研究。

第十六条 未经业主大会研究同意和城市规划部门许可,任何单位和个人不得擅自改变居住小区配套公共服务设施使用功能,不得转让或变相转让给其他单位使用。

第十七条 未按本规定完成居住小区配套公共服务设施建设或擅自变更居住小区配套公共服务设施使用性质的,有关部门不予组织竣工综合验收,城市规划部门责令其改正并给予行政处罚。

第十八条 各职能部门有关人员不按本规定履行居住小区配套公共服务设施管理职责的,由其所在单位或上级主管部门责令限期纠正,并追究有关责任人的责任。构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

第十九条 本规定自发布之日起施行。



附表1 鹤壁市居住小区配套公共服务设施规划设计指标 (居住人口0.3~0.7万人)

类别
序号
项目名称
千人指标
一般规模
配置规定
服务规模

(万人/处)
备注

建筑面积

(m2)
用地面积

(m2)
建筑面积

(m2/处)
用地面积

(m2/处)

教育
1
幼儿园
270~300
420~450
8班2100
8班3000
招收2~6岁儿童,占居住区总人口3.0%,就近入园率90%;建筑9~10m2/座,用地14~15m2/座,每班25座。
0.5~0.7
一般小园采用上限指标,大园采用下限,标准较高大园可采用上限指标。具体指标在控制性详细规划或规划设计条件中确定。

12班2800
12班4200

小计
270~300
420~450






医疗卫生
2
社区卫生服务站


150


0.5~0.7
可与文体、社区服务等设施综合设置。

小计


150





文化

体育
3
室内文体活动中心
200

1000

包括文化娱乐(多功能影视厅、文娱艺术厅等)、图书阅览,科技活动、青少年活动、康乐(健身房、棋牌室、室内体育活动等) 等设施。
0.5~0.7
可结合商业服务设施或社区管理服务设施综合设置。

4
室外文体活动场
20
400~450

2000
包括户外娱乐、集会、露天表演、儿童游戏、老年活动、综合健身、篮球、门球等场地。
0.5~0.7
宜设于公共绿地附近,兼有避难场所的功能,但不得占用绿地指标。

小计
220
400~450






商业服务
5
商业服务
200

1000

包括便利店、超市、银行储蓄所、物业管理专用商业服务设施用房等。
0.5~0.7
其中物业管理专用商业服务设施用房建筑面积不低于居住小区总建筑面积2‰。

小计
200







社区管理服务
6
社区服务中心
20~30

160

1000~2500户/处。
0.3~0.7
可与有关项目合并设置。

7
社区居民委员会
20~30

190

1000~2500户/处。
0.3~0.7
可与有关项目合并设置。

8
物业管理用房
150

600

包括房管、维修、绿化、环卫、保安、家政服务、社区治安管理自动化监控等。
0.5~0.7
可与有关项目合并设置。物业管理用房(不包括门岗、电子监控室)建筑面积不低于居住小区总建筑面积的4‰。

小计
190~210















市政公用
9
配电室
40

120

独立设置:10万m2设一处,建筑面积120m2。

箱式:2~3万m2设一处,建筑面积6m2。
0.5
区分不同情况酌情安排,提倡采用占地较小的方式布置。也可结合其他配套设施综合设置。

10
公厕
15
20
50
60

0.5
宜靠近活动场所,并尽可能附建于其他建筑内。

11
垃圾分类投放站

21

6
用地面积6~8m2/100户。

仅指垃圾分类收集设施。

12
存自行车处




按每户存自行车2辆、每车建筑面积1.5m2设置。

一般应结合小区出入口集中设置一处或若干处统一管理的封闭式自行车棚。

13
居民汽车场(库)




0.4~1.0车位/户。含居民汽车场库0.3~0.9车位/户,社会停车场库0.1车位/户。

具体按《鹤壁市城市规划管理技术规定》和《规划设计条件》确定。社会停车场(库)根据规划布局确定,可独立设置,也可与居民停车场(库)结合,设于地上或地下。一般地面部分不多于0.1车位/户。

小计
50
31






总计
955~1005
851~931









附表2 鹤壁市居住小区配套公共服务设施规划设计指标 (居住人口0.3万人以下)

类别
序号
项目名称
一般规模
配置规定
服务规模

(万人/处)
备注

建筑面积

(m2/处)
用地面积

(m2/处)

医疗卫生
1
社区卫生服务站
150





小计
150





文化

体育
2
文体活动站
200

包括青少年活动,老人活动、文化康乐、图书阅览等设施。人均建筑面积不应低于0.15 ㎡。



3
综合文体活动场地

500
人均用地面积不应低于0.3 ㎡。

宜设于公共绿地附近,但不得占用绿地指标。

小计
200
500




商业服务
4
商业服务
200



其中物业管理专用商业服务设施用房建筑面积不低于居住小区总建筑面积2‰。

小计
200





社区管理服务
5
社区居民委员会
90



可与有关项目合并设置。

6
物业管理用房
200

包括房管、维修、绿化、环卫、保安、家政服务、社区治安管理自动化监控等。

物业管理用房(不包括门岗、电子监控室)建筑面积不低于居住小区总建筑面积的4‰。

小计
290







市政公用






7
配电室
6

箱式:2~3万m2设一处,建筑面积6m2。

可结合其他配套设施综合设置。


公厕
50
60


宜靠近活动场所,并尽可能附建于其他建筑内。

8
垃圾分类投放站

6
用地面积6~8m2/100户

仅指垃圾分类收集设施。

9
存自行车处


按每户存自行车2辆、每车建筑面积1.5m2设置。

一般应结合小区出入口集中设置一处或若干处统一管理的封闭式自行车棚。

10
居民汽车场(库)


0.4~1.0车位/户。含居民汽车场库0.3~0.9车位/户,社会停车场库0.1车位/户。

宜做地下车库,也可集中设置于地上。

小计
56
66




总计
896
566

   运用公平原则合理衡平当事人之间的利益关系
   ——李四、王五与张三、甲公司房屋租赁合同纠上诉案

【要点提示】
  当事人之间存在利益冲突时,人民法院运用公平原则全面衡量,合理调整当事人之间的权利义务关系,切实化解当事人之间的利益冲突,确保“案结事了”,是人民法院司法审判工作的应有之义。
  
  【案例索引】
   一审:湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2011)芙民初字第XXXX号,2011年11月25日。
    二审:湖南省长沙市中级人民法院(2011)长中民三终字第XXXX号,2012年3月27日。
  
  【案情】
  原告张三。
  被告李四。
  被告王五。
  第三人甲公司。
  湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明:经审理查明:本案讼争房屋长沙市芙蓉区解放中路XXX号门面系建在甲公司用地红线范围内的沿街门面,由于历史原因,目前尚未办理房屋产权证,但一直由甲公司实际使用和支配,包括出租等。
  2010年12月27日,甲公司(甲方、出租房)与李四(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路XXX号房屋(房屋使用面积约18平方米)出租给乙方使用(经营服装);每月租金6000元;租期从2011年1月1日至2011年12月31日。合同第五条约定:“房屋租赁期内,乙方保证并承担下列责任:……3、乙方无权单方面转让和转租甲方的房屋。若在合同租赁期内,确因特殊情况需转让房屋的客户,必须报请甲方核批,甲方视具体情况酌情解决,否则甲方有权解除合同。乙方和受转让方在转让过程中发生的所有费用和因此造成的任何经济损失,甲方概不负责。”合同还对其他事项进行了约定。合同附件《流动人口计划生育合同书》亦于同日签订。
  上述合同签订后的2011年年初,李四将解放中路XXX号门面转租给王五和王五夫妇经营服装生意。王五和王五夫妇将门店命名为“大韩公主”并实际经营。到了2011年7月,王五欲将门店转让,与正寻找门店做生意的张三相识,双方进行了接洽。2011年7月8日,双方达成了转让门店的口头协议。根据口头协议,王五将门店转让给张三,门面转让费为135000元,收取定金1万元。同日,张三向王五交付定金1万元,王五出具了《收条》,内容为:“定金 今将解放中路XXX号门面转让给张三,转让费为人民币135000元整,在付清全款后,将于2011年7月18日将此空门面交付。王五应协助重新和房东签订合同。今收到转让门面定金人民币壹万元整。注:任何情况下定金不退。王五 2011.7.8”。
  2011年7月13日,李四(甲方、出租方)与张三(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路XXX号甲公司门面壹间(房屋使用面积约18个平方米)出租给乙方使用(经营服装);租期自2011年7月18日至2011年12月31日,租金每月14800元;租金按六个月结算一次,由乙方提前十天预付下六个月的租金;乙方在签订合同时要向甲方支付租房押金28000元。双方还对其他事项进行了约定。
  就在2011年7月13日,由于王五已经向李四付清五个月零12天的租金78840元,三方协商张三应付李四的租金78840元直接付给王五,故张三将该78840元连同门面转让费125000元,共计203840元一并通过银行转账的方式付至王五的银行卡中,之后由王五出具了《收条》,内容为:“收条 今收到张三人民币贰拾万叁仟捌佰肆拾元整。¥203840)王五 2011.7.13”。又由于李四要求月租金涨价200元,后经协商,张三另向李四补交涨价租金共计1000元,连同租房押金共计29000元,张三亦于同日通过银行转账的方式付给了李四。
  2011年7月18日之后,张三进场解放中路XXX号门面,对门面重新进行了装修,之后经营服装,并将店名改为“XXXXX店”。
  2011年8月15日左右,李四交给张三一份李四与甲公司签订的《房屋租赁合同》复印件及期限为2010年1月1日至2010年12月31日的《房屋租赁证》复印件。其中《房屋租赁合同》复印件显示合同签订时间为2011年8月15日、租赁期限为2011年8月15日至2011年12月31日、租金为每月8000元,合同附件《甲公司与流动人口计划生育合同书》的签订时间亦显示为2011年8月15日。甲公司主张该份合同是一份虚假的合同,与签订时间为2010年12月27日的《房屋租赁合同》明显不一致。关于《房屋租赁证》复印件,甲公司则表示其能够提供2011年度的《房屋租赁证》。
  2011年9月6日,甲公司作出《致甲公司门面经营户的通知》,主要内容为不承认未直接与甲公司签订租赁合同的经营户,任何个人擅自转让和转租、擅自收取租金和费用的行为都是违法的、无效的行为,对于违法转让转租者,将通过人民法院强制收回门面,要求经营户如实填报《甲公司门面承租情况表》。2011年9月13日,张三收到甲公司的上述公开信,向甲公司填报了《甲公司门面承租情况表》。
  2011年9月17日,王五就向张三收款203840元事宜向张三出具一份说明,内容为:“本人于2011年7月13日收到张三¥20万3840元门面费,其中包含门面转让费¥12.5万元、门面月租5个月零12天共¥78840元。店铺押金贰万捌仟元已由张三交于房东李四!(门面为解放中路XXX号)。
  此后,张三认为李四、王五隐瞒房屋未经甲公司同意不能转租、转让的情况,其与李四签订的《房屋租赁合同》以及与王五关于转让门面的协议应当无效或者可撤销,进而要求李四、王五退款。李四、王五则认为双方的门面转租、转让协议都是当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应属有效合同,应当继续履行,因而不同意退款。双方就此协商不成,酿成纠纷,张三遂诉至法院,要求解决。
  以上事实,有经庭审质证的《房屋租赁合同》(2011年7月13日)、《定金收据》、《收条》(2011年7月13日)、银行转账查询记录单(2011年7月13日)、《房屋租赁合同》(2011年8月15日)、《房屋租赁证》(2010年度)、《致甲公司门面经营户的通知》、《甲公司门面承租情况表》、照片、《收条》(2011年9月19日);《房屋租赁合同》(2010年12月27日)、《房屋租赁证》(2011年度)及当事人的陈述等证据证实,足以认定。
  李四为证明自己关于自2003年以来就从甲公司承租门面后转租,而甲公司对此并未反对的事实,提供了六份经营户的书面证词作为证据;为证明甲公司对李四转租解放中路XXX号门面给张三的事实知情并未加反对,提供了一份经营户的书面证词作为证据。对于上述证据,张三、甲公司均不予认可。对此法院认为,上述证据均属于书面证词,系由证人在打印好的书面材料上签名确认而成,却没有其他证据佐证,不能充分证明李四的诉讼主张,因此法院不予采信。
  王五为证明自己所收135000元门面转让费并非随意定价,而是因为自己对门面已经进行了装修,提供了四份装修费收款收据作为证据,拟证明装修费是门面转让费的组成部分。张三对该四份收款收据的真实性、合法性、关联性均表示不予认可。对此法院认为,该四份证据与本案当事人之间关于合同是否应当撤销以及产生的已付款项是否应当退还的争议事项不具有关联性,因此不予采信。
  张三诉称:2011年7月8日,张三在长沙市解放中路寻租门面,看到解放中路XXX号门面张贴了转让通告,随即与门面经营者王五进行咨询,达成了口头协议:门面转让费135000元,每月租金14800元,本月18日将空门面交付,门面可以转租。王五另外约时间协助张三与房东李四签订门面租赁合同。张三交付王五定金1万元,王五当即开出定金收据并写明上述约定内容。2011年7月13日,应王五之约,张三(乙方)与李四(甲方)签订一份《房屋租赁合同》,约定:甲方愿意将坐落于长沙市芙蓉区解放中路XXX号甲公司门面一间(房屋使用面积约18平方米)出租给乙方使用(经营服装),租期自2011年7月18日至2011年12月31日止为期一年,月租金为14800元(误写为28000元),乙方在签订合同时向甲方支付租房押金28000元(误写为14800元)。李四提出,到2011年年底的租金,王五已经按月14600元交付给李四了,故张三可付给王五,但下半年租金每月要涨200元,直接付给李四。最后定为半年涨价合计1000元。尔后,张三通过银行转账的方式给付李四29000元(押金28000元、涨价租金1000元),付给王五人民币203840元(门面转让费125000元、五个月零12天的门面租金78840元),王五当即出具了款项为203840元的《收条》。2011年7月18日,张三接受门面后对门面进行了装修,共花去装修费16000元,并将店名由“XXX店”改为“XXXX店”,进行实际经营,并着手办理工商登记。可是李四送来自称是假的与甲公司于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》复印件一份和2010年度的《房屋租赁证》复印件一页。此时,张三才怀疑李四不是甲公司的人,不是房东,也才意识到已经被三被告欺骗上当。到了2011年9月13日,甲公司派人上门送达《致甲公司门面经营户的通知》一份,要张三填写《甲公司门面承租情况表》一份,并告诉张三说李四无权转租门面,甲公司对李四的转租行为不予认可,这时张三才确切知道了自己被李四、王五欺诈,双方签订的房屋租赁合同应属无效。另外,涉案房屋的真正房东是甲公司,多年来一直没有取得《建设规划许可证》,也没有取得《房屋所有权证》。张三认为,李四、王五明知房屋是从甲公司承租而来,无权单方面转租和转让,却将门面转租转让给张三,是一种严重的欺诈行为,违背《民法通则》和《合同法》市场交易的诚实信用原则,违反了《合同法》第六条的规定,也是一种无处分权人处分他人财产,且未经权利人甲公司追认的无效行为。因此,按照《合同法》第五十一条的规定,张三与李四、王五签订的《房屋租赁合同》、转让费口头协议和书面承诺均无法律效力。同时,张三已经付出的费用高达214840元,按18平方米面积计算,平均每平方米每天支付租金高达73.6元,是类似地段一般门面租金的10至20倍,这也是在签订合同时就存在的显失公平的行为。因此请求法院撤销上述合同及协议。综上所述,不管合同是无效还是撤销,法律后果都是因该合同取得的财产均应返还。为维护张三的合法权益,请求判决:一、撤销张三与李四于2011年7月13日签订《房屋租赁合同》;二、撤销张三与王五之间的门面转让协议;三、判令李四返还张三门面租金1000元、押金28000元,合计29000元,并承担自2011年7月13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息(暂计200元);四、判令王五返还张三门面转让费及租金203840元、定金1万元,合计213840元,并承担自2011年7月13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息(暂计1540元)。
  李四辩称:一、张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示,是合法有效的合同,双方当事人应该遵循诚实信用原则把合同履行完毕。二、张三提出签订这份合同受到了李四、王五的欺骗和欺诈,误认为李四是甲公司的工作人员,这并不是真实情况。在签订合同时,李四已经告知了张三房屋是从第三人甲公司承租过来的,而且告知了租赁期限等具体细节,因此并不存在欺诈行为,张三作为完全民事行为能力人,现在提出这样的诉讼主张显得很荒谬;三、尽管李四所提供的门面是从第三人甲公司承租过来的,确实是转租行为,也确实是需要第三人甲公司同意,但最高法院司法解释中明确规定了出租人在知道或者是应当知道转租行为后的6个月内没有提出异议的,出租人不能请求解除合同。甲公司的门面出租后的转租行为普遍存在,李四自2003年起就开始承租甲公司的门面后用于转租,甲公司不可能不知道本案的转租行为。因此李四与张三之间的转租合同是有效的,应当受到法律的保护,张三关于合同无效的主张不能成立。四、张三提出撤销该合同,理由是显失公平,认为本案中门面的租金标准是类似地段门面租金标准的10-20倍,但这只是张三自己的认识,并没有法律的依据。这类门面的租金是当事人之间自由约定的价格范畴,张三作为服装经营者,也应该是进行了一番调查的,如果真是同类标准的10-20倍,张三也不可能承租这个门面,所以张三要求撤销租赁合同是没有道理的。综上所述,请求法院依法驳回张三的全部诉讼请求。
  王五辩称:张三当时来了解门面要求转让的时候,我都是说明白了的,说了房屋是转租过来的,只能一年一签。后来在交定金的时候也叫房东李四过来了,也说了门面是一年一签。张三现在说是被欺诈,这可是瞎说。我也是门面承租方,我进场的时候也是一样的,也是出了转让费的。现在张三自己生意做得不好,却起诉我要求退款,这不符合事实,也没有道理。请求法院驳回张三的诉讼请求。
  甲公司述称:李四与甲公司的合同是2010年12月27日签订的,租期是从2011年1月1日到2011年12月31日。李四提供给张三的有关李四与甲公司签订的租赁合同复印件和甲公司持有的租赁合同在签订时间、租期、租金等方面都不一致,因此李四提供给张三的租赁合同是虚假的,甲公司对此不予认可。根据甲公司与李四之间的租赁合同,李四是无权进行转租的。本案中,李四没有经过甲公司的同意擅自转租房屋引发纠纷,对此李四应当承担相应的法律责任。对于李四与张三于2011年7月13日签订租赁合同发生转租行为,甲公司一直不知情,直到2011年9月份清理门面时才发现转租,因此该转租行为是未经甲公司同意的,应当是无效行为。
  【审判】
  湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为:本案当事人争议的焦点是张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》、张三与王五之间关于转让解放中路XXX号门面的口头协议是否属于可撤销的合同。张三主张因李四、王五隐瞒了房屋未经甲公司许可不得转租、转让的规定,致使张三产生重大误解,误以为李四有权转租、王五有权转让门面,因此双方的转租、转让合同关系应当撤销;李四、王五主张已经告知了门面产权属于甲公司,双方的行为系转租和转让,系当事人的真实意思表示,合法有效,应当全面履行。
  对此法院认为,李四与甲公司于2010年12月27日签订的《房屋租赁合同》明确约定了李四“无权单方面转让和转租甲公司的房屋”。而2011年7月13日李四与张三签订《房屋租赁合同》,将从甲公司承租来的解放中路XXX号门面转租给张三,并未报请甲公司核批并经甲公司同意。王五在明知房屋产权属于甲公司所有的情况下,亦未报经甲公司核批同意而将门面转让给张三,以至于张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面,被甲公司告知自己从李四、王五转租、转让而来的门面不能得到甲公司的认可。因此张三对于李四、王五是否有权转租、转让解放中路XXX号门面是存在重大误解的。张三存在重大误解的原因就在于李四、王五未明确告知张三如此转租转让行为需得到甲公司的核批许可并协助张三到甲公司办理相关手续。尽管李四、王五可能告知了张三门面是属于甲公司的,但其未按与甲公司的合同约定告知张三必须报经甲公司核批同意方能得到甲公司的认可,该告知对张三而言也是不充分和不完全的,足以影响张三对是否接受转租、转让门面的判断和决策。因此,李四、王五对张三因重大误解而转租、转让门面是存在重大过错的,该转租、转让行为应当依法撤销。
  合同被撤销后,因合同而取得的财产应当返还。因此,张三要求李四返还租房押金28000元、涨价租金1000元,要求王五返还门面转让费135000元、租金78840元,合法合理,应予支持。鉴于张三在转租、转让门面过程中对对方是否有合法的转租、转让权亦未尽到充分的注意义务,其自身存在一定的过错,故对张三关于给付从2011年7月13日起按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求,法院不予支持。
  综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条,第五十九条第一款第(一)项、第二款,第六十一条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项,第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条,根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第71条的规定,判决:一、撤销张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》;二、撤销张三与王五之间关于长沙市芙蓉区解放中路XXX号门面的转让协议;三、李四于本判决生效之日起五天内返还张三租房押金28000元、租金1000元,合计29000元;四、王五于本判决生效之日起五天内返还张三门面转让费125000元、定金10000元、租金78840元,合计213840元;五、驳回张三对李四、王五的其他诉讼请求。六、甲公司在本案中不承担民事责任。
  一审宣判后,王五及李四均不服一审判决,向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。
  王五上诉称:一、一审判决认定事实不清,适用法律不当。二、一审法院没有对转让协议的标的物(长沙市解放中路上XXX号门面)进何处理,判决不当,显失公正。三、上诉人认为收取被上诉人张三的门面转让费及租金不应返还。据此,上诉人请求二审法院:1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第XXXX号民事判决;2、发回重审或者判决驳回张三的诉讼请求;3、判决被上诉人张三、李四、甲公司承担本案的诉讼费用。
  李四上诉称:一、上诉人与彼上诉人张三签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规足,应认定合法有效,双方应本着诚实信用原则实际履行。二、本案不构成“重大误解”。三、即便《房屋租赁合同》依法应认定无效或者应予撤销,但张三已经实际经营期间的租金不应判令上诉人予以返还。据此,上诉人请求二审法院:1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第XXXX号民事判决,改判驳回张三的诉讼请求;2、判决张三承担本案的诉讼费用。
  被上诉人张三答辩称:—、一审法院认定事实清楚,适用法律正确。二、一审法院依据不告不理原则没有对本案转让的标的物进行处理,并无不当。三、王五及张三全额返还门面转让费及租金于法有据,于理相通。综上所述,被上诉人认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
  被上诉人甲公司答辩称:甲公司保留一审中提出的意见。张三与王五、李四的经济纠纷给甲公司造成的门面租赁损失22000元,甲公司要求赔偿。甲公司对所有新提供的证据均不予认可。
  湖南省长沙市中级人民法院经审理查明:2011年7月18日至2012年2月8日,张三始终在经营诉争门面,直到2012年2月8日才将诉争门面交还给甲公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致,对一审查明的事实法院予以确认。
  湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为,本案争议的焦点为:一、上诉人李四与被上诉人张三于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》的效力问题;二、张三与上诉人王五夫妇之间关于转让解放中路XXX号门面的口头协议的效力问题。
  一、张三主张因李四隐瞒了门面未经甲公司许可不得转租的规定,致使张三误以为李四有权转租门面,基于重大误解,双方签订的《房屋租赁合同》应当撤销;李四则主张已经告知了张三甲公司系门面产权人,双方的转租行为系当事人的真实意思表示,合法有效,应当全面履行。对此法院认为,李四明知门面属于甲公司,自己无权单方面转租门面,如需转租需得到甲公司的核批许可并办理相关手续,却隐瞒该重要事实仍将门面转租给张三,且并未报请甲公司核批并经甲公司同意,致使张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面,被甲公司告知不认可自己从李四处转租门面的行为的效力。尽管李四告知了张三门面属于甲公司,但其告知对张三而言是不充分和不完全的,其亦并未协助张三到甲公司办理相关手续,影响了张三对是否接受转租门面的判断和决策。因此,张三系在对李四是否有权转租解放中路XXX号门面存在重大误解的情况下签订的《房屋租赁合同》。李四违背了诚实信用原则,对张三因重大误解而接舀转租门面存在重大过错,该转租行为应当依法撤销。现张三在法定期限内主张撤销权,要求要求撤销李四与其于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》,法院予以支持,李四应返还张三租金79840元(含五个月零十二天的门面租金78840元和涨价租金1000元)、押金28000元,合计107840元。但张三自2 0 1 1年7月18日至2012年2月8日已经实际使用诉争门面进行了经营,张三亦应支付此期间的门面使用费。法院根据查明的事实认为,李四与甲公司之间的《门面房租赁合同》于2011年12月31日期满,门面房应归还甲公司。张三到期不归还门面已构成对甲公司的侵权,应向甲公司支付该阶段的门面使用费。因此张三的门面使用费应分为两段分别给付、分别计算:第一段,2011年7月18日至2011年12月31日的门面使用费应支付给李四。关于该阶段门面使用费如何计算的问题,法院认为若按照李四、张三庭双方约定的租金标准计算将显失公平。法院综合考虑案情后认为,门面使用费应按甲公司与李四约定的租金标准计算,即6000/月,200元/天。张三应向李四支付五个月零十二天的门面使用费合计为32400元(6000元/月X5月+200元/天x 12天)。现《房屋租赁合同》依法应被撤销,李四应返还张三租金、押金共计107840元,则门面使用费与应退还租金相互抵消,李四仍应返还张三门面租金为107840元—32400元=75440元人民币。第二段,2012年1月1日至2012年2月8日的门面使用费应支付给甲公司。该阶段门面使用费应按照甲公司2012年新订立的租金标准计算,即11000元/月,366. 7元/天。张三应向甲公司支付的门面使用费合计为13933.6元(11000元/月X1月+366. 7元/天x8天)。对于甲公司要求支付2012年1月1日至2012年2月29日的门面租赁损失共计22000元的诉讼请求,因张三已于2012年2月8日将门面交还给甲公司,甲公司已实际占有门面,因此对甲公司2012年2月9日至2012年2月29日期间的门面租赁损失赔偿要求,法院不予支持。
  二,张三主张因王五隐瞒了门面未经甲公司许可不得转租的规定,致使张三误以为王五有权转让门面,基于重大误解,双方订立的口头转让协议应当撤销;王五则主张其已经告知了张三甲公司系门面产权人,双方的转让行为系当事人的真实意思表示,合法有效,应当全面履行。对此法院认为,上诉人王五张贴告示转让“解放中路XXX号门面“,被上诉人张三见告示后接受转让,达成口头转让协议后,双方并交接转让费,其行为是双方真实意思表示。在现今市场中,门面转让收取转让费是一种交易习惯,广泛存在于门面转让过程中。该转让费包含王五承租诉争门面期间对该门面进行装修、为店面购置物品支出的合理费用,王五有权利转让。王五已告知张三门面属于甲公司,自己不是所有权人,并对租赁合同的订立方式和期限及门面状况进行了详细的说明,张三也已知晓了以上情况。王五也是从李四手中转租到的门面,对于转租行为需要得到甲公司的核批许可并办理相关手续亦毫不知情,客观上无法告知张三有这一规定的存在,也就无法协助张三到甲公司办理相关手续。王五已协助张三与李四签订了新的《房屋租赁合同》,应认定二人已充分履行所知情况的合理告知义务,不具有任何过错。口头转让协议的签订不存在欺诈、胁迫等情形。因此,双方所形成的口头转让协议,不违背法律法规的禁止性规定,符合交易习惯,并且已履行完毕,依法成立,属有效协议,应予以保护。且根据公平原则,张三虽在承租该门面时向王五支付了转让费,但其随后已对该门面进行了实际经营并获得了收益,要求王五全额返还转让费显然有失公平。综合考虑上述情况,法院对王五认为其与张三之间的口头转让协议合法有效且已履行完毕不应予以撤销、其不应返还转让费的上诉理由予以支持。
  但是,张三支付了转让费就合法拥有了王五对店面的装修投入。自此,转让费亦可视为系张三对店而讲行的装修投入。根据公平原则,甲公司作为门面产权人,虽未收取转让费,但门面归其所有,现门面由其收回,其已实际享有了门面的全部装修利益。甲公司作为门面装修的现存唯一实际受益人,应就张三对门面投入的装修费用在转让费的范围内承担部分责任。且甲公司明知其名下门面长期存在违反合同约定的转租行为,仍不及时加以制止和清理,其本身有怠于行使权利、未尽合理注意的重大过错,对酿成本次纠纷负有不可推卸的重大贡任,对其造成张三无法安心经营的过错应承担部分责任。综合考虑上述情况,甲公司应对张三的转让费损失承担部分责任,法院酌定甲公司承担张三门面转让费损失45000元。
  张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面,被甲公司告知不承认自己从李四处转租门面的行为的效力,无法安心经营,李四对此应负重要贡任。李四未征得甲公司同意自行转祖,向张三隐瞒其转租需得到甲公司的核批许可并办理相关手续的重要事实而将门面转租给张三,且其后亦并未协助张三报请甲公司核批办理相关手续。李四作为知情人,对门面状况、门面租赁方式等情况的说明对张三而言显然是不充分和不完全的,影响了张三对是否接受转租门面的判断和决策。此外,李四还伪造了一份虚假的其与甲公司签订的《房屋租赁合同》的复印件,使张三误以为其已征得甲公司同意转租门面,且利用张三初涉市场缺乏经验蓄意抬高了租金,谭沽违背了市场交易的诚实信用原则和公平原则,对张三因重大误解而接受转租门面存在重大过错。综合考虑上述情况,李四应当在其过错的范围内承担责任,法院酌定李四承担张三门面转让费损失45000元。
  另外,根据张三与李四签订的《房屋租赁合同》的约定:“乙方(张三)必须服从国家和甲公司的统一规划,因国家和甲公司的建设需要进行拆迂或共他工作时,乙方应无条件给予支持和配合”、“甲方(李四)保证在2012年与甲公司签订合向后至少满足乙万(张三)壹年的租期,若甲公司收回门面,甲方不负责保证乙方租期壹年”,显示张三本人在承租门面时明知门面是属于甲公司的,其随时而临甲公司收回门面、合同目的无法实现的风险。张三仍未进一步向甲公司求证查实,却与王五签订了合同,其行为属于严重的疏忽大意。且后来甲公司并未要求张三必须马上交还门面或马上不能继续经营使用门面,甚至表示愿意与张三另行签订合法有效的租赁合同,使张三能够继续经营诉争门面。但张三不愿继续承租该门面,要求撤销《房屋租赁合同》和口头转让协议,并要求并无过错的王五返还转让费。张三此举是对其与王五之间已经形成和已经实际履行完毕的合法有效的口头转让协议的翻悔,违背了诚实信用原则,其本身具有一定过错。此外,张三虽主张撤销《房屋租赁合同》和口头转让协议,但拒绝交还门面,实际占用诉争门面经营长达六个月零二十天之久,已实际从门面获利,其要求全额退还转让费显然有违市场交易的公平原则。因此,法院对张三要求王五返还全部转让费的诉讼请求不予支持。鉴于张三自身存在一定过错,故对张三关于给付从2011年7月13日按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求,法院不于支持。综合考虑上述情况,张三亦应当在其过错的范围内承担部分责任,法院酌定张三自行承担门面转让费损失45000元。
  法院在审理中查明诉争门面已由张三于2012年2月8日归还实际产权人甲公司,因此法院不再对该门面另行处置。