广西壮族自治区北海市人民政府


北海市人民政府工作规则



北政发[2004]38号


市辖县、区人民政府，市直各委、办、局：
《北海市人民政府工作规则》已经2004年7月5日召开的市政府第70次常务会议通过，现予印发，请遵照执行。

北海市人民政府
二00四年七月八日

北海市人民政府工作规则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《中华人民共和国行政许可法》，参照《国务院工作规则》和《自治区人民政府工作规则》，结合本市实际，制定本规则。
第二条 北海市人民政府(以下简称市政府)工作坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观，贯彻党的路线、方针和政策，按照“树立新形象、实现新跨越、建设新北海”的要求，坚持依法行政，实行科学民主决策，接受人民监督，建设以人为本、执政为民、服务优质的亲民政府，团结务实、严谨高效、勤政廉洁的责任政府，行为规范、行政标准、公正透明的法治政府。
第三条 市政府组成人员应忠实履行宪法和法律赋予的职责，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新；忠于职守，服从命令，顾全大局，全心全意为人民服务。
第四条 市政府各部门要认真依照法律法规赋予的职权，进一步转变政府职能、管理方式和工作作风，各司其职，各负其责，在各自职权范围内独立负责地做好工作；精简会议、文件和事务活动，简化办事程序，提高行政效率，保证工作质量，努力推进行政行为的规范化和标准化；树立大局意识，相互协调，密切配合，切实贯彻落实市委、市政府的决策和部署。

第二章 组成人员职责
第五条 市政府由下列人员组成：市长、副市长、市长助理、秘书长，市政府组成部门的主任、局长。
第六条 市政府实行市长负责制。市长领导市政府的全面工作。副市长、市长助理、秘书长协助市长工作。
第七条 市长召集和主持市政府全体会议、市政府常务会议。市政府工作中的重大事项，须经市政府全体会议或市政府常务会议讨论决定。
第八条 常务副市长协助市长处理市政府日常工作。市长在外学习、出国访问、休假等期间，由常务副市长主持市政府工作。副市长按分工负责处理分管工作。
第九条 秘书长协助市长安排处理市政府的日常工作，协调落实市政府决定事项和市长交办事项。市长助理、副秘书长按分工协助副市长联系、协调和处理有关工作，在职责范围内独立完成工作任务。
第十条 市政府各部门根据法律、法规、规章和市政府决定，在本部门的职权范围内依法履行职责，行使权力。市政府组成部门主任、局长负责本部门的工作。

第三章 科学民主决策程序
第十一条 市政府及各部门应建立健全科学民主决策机制，完善重大决策的规则和程序，推进决策科学化、民主化、法制化。
第十二条 全市国民经济和社会发展计划、财政预决算、重大改革方案和政策措施、规范性文件、重大建设项目等关系全局的重大决策，由市政府全体会议、市政府常务会议讨论决定，或经市政府常务会议讨论通过后报请市委决定。
第十三条 市政府的重大决策及建议，必须经过专家、政府智囊团或研究、咨询机构的论证评估，以及市政府法律顾问团的法律分析，并经市法制办依法审核；涉及人民群众切身利益的，应事先征询市人大、市政协意见或者通过公示、召开座谈会、听证会等形式听取意见和建议。各部门提出的重大决策建议，必须经过法律分析，涉及其它有关部门的，应充分协商；涉及各县、区的，应事先征求各县、区人民政府意见。
第十四条 市政府及各部门应建立反应灵敏、科学有效的决策信息反馈机制和决策实施效果评估机制，加强对决策执行情况的跟踪反馈和优化完善。

第四章 依法行政
第十五条 市政府及各部门应进一步强化法治观念，积极贯彻依法治市部署，严格依照法定权限、程序行使行政权，强化政府责任，规范行政行为，不断提高依法行政的能力和水平。
第十六条 认真贯彻实施《行政许可法》，进一步推进行政审批制度改革。对依法保留的行政许可事项，要精简程序，公开透明，规范操作；涉及几个部门的许可事项， 由一个部门受理行政许可申请并转告有关部门分别提出意见后统一办理，或由市政府分管副秘书长牵头，组织有关部门联合办理。
第十七条 建立健全政务信息公开制度。除涉及国家机密、商业秘密和个人隐私的事项外。市政府及各部门所掌握的信息应当每季度在《北海日报》和《北海市政府信息网》上公布。建立与人民群众利益密切相关的重大事项的社会公示制度，保障人民群众的知情权和依法参与权。
第十八条 严格执行保密制度。市政府及各部门必须对上级、本级、下级的各类秘密文件，内部政务活动、涉外活动、接待活动的内容、计划，印信及档案，涉密的录音带、录像带、光盘、磁盘等及其他需要保密的事项，严格按照《保密法》的规定和相关保密制度执行。
第十九条 提请市政府发布的规范性文件草案，由市法制办审查或组织起草，规范性文件的解释工作由市法制办或有关部门负责，发布后由市法制办及时报自治区人民政府法制办备案审查。市政府各部门制定的规范性文件在发布前必须经过法律审核，颁布后按程序及时报送市法制办备案审查。
第二十条 严格实行行政执法主体公告制、行政执法责任制和行政执法过错责任追究制，切实做到有法必依、执法必严、违法必究。坚决贯彻行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则，加强执法机关的执法协调。
第二十一条 市政府领导及各部门对群众关心、反映的问题，要及时认真分析研究，采取有效措施，加大调处力度，力争将问题解决在基层；对已发生的群体性上访，按照“属地管理、分级负责、归口办理”，“谁主管、谁负责”的原则，及时妥善处理。

第五章 行政监督
第二十二条 市政府各部门要按照《行政诉讼法》及有关法律规定，接受司法监督，并接受监察、审计等部门的专项监督，对发现的问题要认真查处和整改，并向市政府报告。
第二十三条 监察部门要充分履行行政监察职能，对行政不作为、乱作为和推诿拖延、越权办事、以权谋私等行为，要按照有关规定严肃查处；对因官僚作风等造成不良影响和损失的，要追究领导责任，做到有错必究，有过必罚。
第二十四条 加强政府内部层级监督，严格执行《行政复议法》、《广西壮族自治区政府法制监督规定》、《广西壮族自治区行政执法责任制实施办法》等规定，及时发现并纠正违反法律、法规和规章的规范性文件，以及行政机关违法的或者不当的具体行政行为；县、区政府及其部门有权对市政府及各部门的工作提出批评、意见和建议。
第二十五条 市政府及各部门实行政务公开，进一步提高政府工作透明度。要通过新闻发言人、政府公报、政府网站及新闻媒体等，及时公布本市经济社会发展情况、市政府的重大决策和重点工作以及与人民群众生活密切相关的事项，接受社会舆论的监督。对新闻媒体报道和反映的工作中的问题，要及时整改和反馈。
第二十六条 市政府及各部门应重视人民群众来信来访工作，进一步完善信访制度，确保信访渠道的畅通；市政府领导及各部门负责人要坚持接访制度，阅批重要的群众来信，对来信中反映的实际问题，应责成有关部门认真研究解决并及时答复。

第六章 向市委、人大报告工作和民主监督制度
第二十七条 实行市政府重大事项向市委报告制度。市政府制定经济和社会中长期发展规划、涉及全局的改革事项、涉及群众切身利益的重大事项、年度国民经济和社会发展计划和财政预决算草案、重大建设项目，以及其它需要市委组织协调的重大事项，须向市委报告。
第二十八条 市政府及各部门要认真执行市人大及其常委会的相关决议、决定，自觉接受市人大及其常委会的监督，向其报告工作，接受其质询。
第二十九条 市政府及各部门要自觉接受市政协的民主监督，认真听取意见和建议，及时通报每个时期的工作部署。
第三十条 市政府及各部门要高度重视人大代表建议和政协提案的办理工作，不断提高办结率和满意率。

第七章 会议制度
第三十一条 市政府实行市政府全体会议、市政府常务会议、市政府办公会议、市政府秘书长办公会议、市政府工作协调会等会议制度。会务工作由市政府办公室负责。
第三十二条 市政府全体会议由市政府组成人员组成，副秘书长和直属单位主要负责同志列席。根据需要可邀请市委、市人大常委会、市政协领导，安排有关部门、单位负责人列席会议。
市政府全体会议由市长召集和主持，主要任务是：
(一)传达贯彻党中央、国务院、自治区党委、政府及市委的重要指示、决定和会议精神，以及市人大的重要决议；
(二)讨论决定市政府工作中的重大事项；
(三)决定和部署市政府的重要工作；
(四)总结市政府年度或阶段性工作；
(五)研究其他需要市政府全体会议讨论的事项。
市政府全体会议原则上每半年召开一次，必要时由市长决定召开。
第三十三条 市政府常务会议由市长、副市长、市长助理、秘书长、副秘书长组成，与议题有关的委、办、局负责同志、市法制办及市政府法律顾问团等有关人员列席会议。会议由市长或市长委托常务副市长召集和主持。市政府常务会议的主要任务是：
(一)传达和学习国务院及中央有关部门、自治区政府和市委重要会议、文件精神，研究本市贯彻落实意见；
(二)研究需提请市委决定或市人大及其常委会审议的全市国民经济和社会发展计划(草案)、财政预决算(草案)及其执行情况、《政府工作报告》等重要事项；
(三)审议规范性文件；
(四)议定上报自治区政府的重要请示和报告；
(五)研究市政府工作中的重要事项。主要包括：涉及全局的改革方案、城市总体规划及重点区域的控制性规划、影响大涉及面广的环保问题、超过200万元以上的追加预算经费、重大国有资产处置和重要城市资源配置、重大土地问题、重大社会事业发展和公共安全问题、重大自然灾害及重大突发性事件的应对和处置、需要研究的重大项目等。
市政府常务会议一般每半月召开一次，如确有需要，可由市长决定临时召开。
第三十四条 提请市政府常务会议通过的议题，由分管副市长或秘书长协调、审核后提出，报市长或常务副市长确定，按轻重缓急安排讨论。议题提交常务会议前，来文单位应出具有关法律、政策或参照同类城市做法的依据，征求市法制办及相关部门意见，由分管副市长、秘书长或副秘书长进行协调，原则上要达成一致意见，不能达成一致意见的，要形成两个以上的确定方案供常务会议讨论决定。届时由相关负责人汇报，规范性文件由市法制办汇报。确须讨论的议题，只对其中的关键性问题进行研究。
第三十五条 市政府领导因故不能出席市政府全体会议或市政府常务会议的，应向市长请假；如对议题有意见或建议，可在会前提出。
市政府全体会议、常务会议须由各部门的主要负责人参加。主要负责人因故不能参加的，由其指定的负责同志参加；部门参会人员因故不能与会的，须提前向市政府办公室请假。
第三十六条 各部门出席或列席市政府全体会议、常务会议、办公会议、工作协调会的人员会上发表的意见应代表本单位的意见。如发表与会前本单位的书面意见不同的意见，须说明理由。
第三十七条 市政府办公会议由分管副市长、秘书长或副秘书长主持；涉及两位以上副市长分管工作的，可共同召集会议。
与议题内容有关的部门、单位负责人参加。会议议题及时间由分管副市长、秘书长或副秘书长确定。会议的主要任务是：
(一)研究处理市政府日常工作中的重要问题；
(二)研究拟提交市政府常务会议讨论的重要问题；
(三)研究县、区和市直各部门的重要请示和报告事项；
(四)研究组织实施市政府规定、决议或决定需要办理的事项；
(五）研究协调全市性重要活动的安排；
(六)研究落实自治区有关领导和市主要领导的重要指示、批示。
第三十八条 市政府秘书长办公会议由市政府秘书长根据市政府的工作部署不定期召开，副秘书长参加，主要研究市政府日常工作，重大会议、重要政务活动准备，协调需提交市政府全体会议、常务会议、办公会议讨论的相关事项。
第三十九条 市政府工作协调会由市政府秘书长或副秘书长主持，根据工作需要不定期召开，与协调工作相关的人员参加主要协调处理职责范围内的有关工作或市长、副市长交办的有关事项。
第四十条 市政府常务会议、办公会议、秘书长办公会议和工作协调会讨论决定的事项，需要办理的，由市政府办公室按工作性质向主办单位发出交办通知，并负责督办，定期将落实情况向市政府领导报告。各县区政府、市政府各部门要认真办理，及时反馈。
第四十一条 会议纪要是记载、传达会议情况和议定事项，由市政府各部门、各县区人民政府遵照执行的内部文件，不作为对外做出行政行为的直接依据。
市政府常务会议的纪要，经秘书长审核后、报市长或常务副市长签发。
市政府办公会议、秘书长办公会议、工作协调会会议纪要，由主持会议的副市长、秘书长或副秘书长签发。
第四十二条 市政府及各部门要按照精简、高效的原则，严格控制各类全市性大会。凡以市政府名义召开的全市性大会，统一由市政府办公室按有关规定办理；未经市政府批准，市政府各部门不得召开要求其他部门和县区领导参加的全市性大会；市政府各部门召开的系统内会议，不得要求以市政府或市政府办公室名义召开，一般不邀请市政府领导出席。全市性大会要尽量压缩规模，控制开支，精减人员。

第八章 公文审批
第四十三条 报送市政府的公文，应当符合《国家行政机关公文处理办法》和《广西壮族自治区国家行政机关公文处哩办法实施细则》的规定。
第四十四条 市政府各部门和市辖县、区人民政府向市政府的请示、意见、报告，由主要负责人签发。请示应一事一报，不得多头主报。除市政府领导交办、紧急重大或必须直接报送的机密事项外，一般不得直接向市政府领导个人报送公文。请示内容涉及其它部门职责，须先行征求有关部门意见；部门之间如有分歧意见，主办部门应主动协商，经协商不能取得一致意见的，主办部门应将各方意见、理由及依据列出，并提出办理建议报市政府。
上报市政府的请示性公文，由市政府办公室按照规定审核，对不符合行文规定，出现一文多事、越级行文、请示报告不分、无签发人、应先征求相关部门意见但未会签等问题的公文，不予受理。直接送达市政府办公室的，应当面告知送达人修改完善后重报；通过邮寄、收发等渠道送达的，一日内办理退文手续。
第四十五条 属于部门职权范围的或需部门先行审核的事项，应直接向主管部门行文；如需发文，由部门自行发文或由相关部门联合发文。涉及追加预算经费的公文，须向财政部门提出申请，由财政部门提出审核意见报市政府审批。
第四十六条 凡报送市政府的公文，以及以市政府和市政府办公室名义印发的公文，统一由市政府办公室按规定程序办理，按照市政府领导分工呈批，重大问题报送市长审批。规范性文件或其它需要从法律角度审核的公文，应先转市法制办审核。
第四十七条 为提高行文质量，市政府办公室在将公文送领导签发前，应分级认真做好审核工作。
第四十八条 提请市人大及其常委会审议的议案和其它事项，发布市政府决定，人事任免，涉及全市总体规划、发展战略和政策、重大改革方案等事关全市经济社会发展和人民群众切身利益的重要公文，应报市长签署。
以市政府名义发文，由市长、分管副市长或秘书长签发；发布规范性文件，政策性强、涉及面广的重大文件，由分管副市长审核后，送市长或常务副市长签发。
以市政府办公室名义发文，属于办公室内部业务和一般性事务的，由分管副秘书长签发；重要的或涉及面广的文件，由秘书长签发。
第四十九条 市政府领导审批公文，要签署明确意见、姓名和日期。
第五十条 市政府及市政府办公室印发的规范性文件和周知性公文，除需要保密的外，在《北海市人民政府公报》和〈北海市政府信息网》上发布。
第五十一条 市政府及各部门要注重行文效用，遵守行文规则，进一步精简公文，严格控制公文规格和发文数量。积极推进计算机网络办公系统的应用，提高公文办理的效率。
第五十二条 市政府办公室收文承办后，除有关法律、法规规定外，一般性公文在15个工作日内给予答复；请示事项复杂、办理难度大的公文，要及时向来文单位告知公文办理情况。

第九章 政务活动安排制度
第五十三条 为保证市政府领导集中精力研究处理政府工作中的重大问题，除市委、市政府统一组织安排的话动外，市政府领导一般不出席各县区、部门、单位召开的业务会议以及其它事务性活动。
第五十四条 市政府各部门和县、区政府邀请市政府领导出席会议、活动均应事先书面请示，由市政府办公室提出审核意见报批。
第五十五条 境外新闻记者采访市政府领导的，归口市外事办、新闻办、台办按有关规定把关，提出意见送市政府办公室协调、安排。采访的组织工作由有关单位负责。

第十章 工作效能与纪律
第五十六条 市政府及各部门应加强工作的计划性、系统性和预见性，搞好年度工作安排布局，并根据形势和任务的变化及时作出调整。各部门要切实落实市政府确定的工作部署。
第五十七条 市政府及各部门应进一步加强督促检查工作，建立、完善督促检查机制。凡是《政府工作报告》决定事项，市政府全体会议、常务会议和办公会议作出的重要决策、重大部署，市政府领导批示的重要事项，由市政府办公室代表市政府进行交办和跟踪督办。有关承办单位要切实负起责任，抓紧办理，并及时报告和反馈办理情况。因特殊情况未如期完成的，要书面向市政府办公室报告，说明原因。
第五十八条 市政府的日常工作，按分工由副市长负责；涉及两位以上副市长分管的工作，先由两个副市长协调，意见仍不一致的，由常务副市长或由市长委托的副市长负责协调，相关副市长配合。
市政府各部门必须认真履行工作职能。主办部门应主动与有关部门协商，相关部门应积极配合；各部门都要自觉服从全局利益，协力完成各项工作任务。
第五十九条 市政府组成人员必须严格执行报告和请假制度。市长出访、出差或休假，事先向市委报告，并由秘书长通报市政府其它领导；副市长、秘书长休假或外出，事先报告市长，由市政府办公室通报市政府其它领导同志。
县区政府、各部门行政主要负责人休假或外出，要事先向市长请假，并报告分管副市长和秘书长。
第六十条 为保证工作的连续性，副市长、对应副秘书长和部门主要负责人，一般不应同时休假或外出。
第六十一条 积极倡导理论联系实际的学风。市政府及各部门的领导应努力学习理论知识、科技知识、法律知识、市场经济知识和各项业务知识，密切关注国际国内社会经济发展的趋势和规律，研究新问题，探索新路子，不断解决发展中的矛盾和问题，努力提高执政水平。
第六十二条 市政府及各部门的领导应深入基层调查研究，解决实际问题。下基层应轻车简从，减少陪同和随行人员。
第六十三条 市政府各部门务必继续保持谦虚谨慎、不骄不躁的作风，务必继续保持艰苦奋斗的作风，降低行政成本，提高行政效率。
第六十四条 市政府及各部门的领导带头严格执行各项廉政规定。不准收受与行使职权有关的单位和个人的礼金、礼品；不准利用职权为个人和小团体谋取利益；不准利用职务便利为配偶、子女及身边的工作人员谋取不正当利益；不准利用职权违反规定和程序干预各类市场经营活动。



江苏省人大常委会


江苏省物业管理条例

（2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过　根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订）



第一章 总 则


第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。
第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。
第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府） 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。
对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。


第二章 物业管理区域


第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第九条 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。


第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。
第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十四条　物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
　　（一）物业管理区域证明；
　　（二）房屋及建筑物面积清册；
　　（三）业主名册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）交付使用共用设施设备的证明；
　　（六）物业服务用房配置证明；
　　（七）其他有关的文件资料。
第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
第十七条 首次业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。
第二十条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主大会议事规则和管理规约；
（四）业主大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
第二十三条 依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。
第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居（村）民委员会。
第二十七条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第二十九条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。
第三十条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。


第四章 前期物业管理


第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
第三十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第三十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅小区应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他与承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
第四十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。


第五章 物业服务

第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第四十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。
第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。
第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
第五十条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第五十一条 物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
第五十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。
第五十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
第五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。
住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
第五十五条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
第五十七条 物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第五十八条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开。
第五十九条 单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。
业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：
（一）自行管理的执行机构、管理人；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。


第六章 物业的使用和维护

第六十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第六十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第六十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
第六十五条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变物业的规划用途；
（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；
（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；
（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；
（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；
（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；
（十）破坏或者擅自改变房屋外观；
（十一） 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。
第六十九条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
第七十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。
业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
第七十一条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
第七十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。
第七十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。
物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第七十六条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（六）危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第七十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。
业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。
第七十八条 业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。
住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。
住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。
第七十九条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县（市、区）人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府确定。
　　旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。


第八十条　旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。




第七章 法律责任

第八十一条 违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。


第八十二条 违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接物业未进行查验的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。
第八十三条 违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。
第八十四条 违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第八十五条 违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
第八十六条 违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。
第八十七条 有下列行为之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书：
（一）违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的；
（二）违反本条例第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
第九十条 违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
第九十一条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第八章 附 则

第九十二条 本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。
第九十三条 本条例自2013年5月1日起施行。