拆迁是已经成为社会最为关注的民生问题之一，被拆迁人的权利保障当然也是国家重点关注的问题，笔者以为拆迁过程中还有另一类弱势群体——承租人，他们的利益也应该受到社会的关注，因为被拆迁人拥有拆迁房的产权，拆迁涉及到他们的切身利益。然而在拆迁过程中还有另一类的弱势群体，他们的权利也是经常受到侵犯，但是几乎得不到救济——房屋承租人。
　　在拆迁过程中无论是开发商和政府往往会漠视房屋承租人的利益，很多人认为拆迁与承租人的利益没有关系，甚至拆迁过程中都从来不与承租人进行沟通。笔者以为这种观点是不正确的，拆迁与承租人利益时息息相关的，甚至在有时候会关系到其切身利益。

1、 承租人在房屋拆迁是否可以获得补偿？

　　拆迁补偿的范围不仅仅包括房屋的所有权，而且应当房屋使用权，承租人属于房屋使用权人理所当然可以获得补偿。然而我国并没有明确规定承租人是否可以获得补偿的权利。《城市房屋拆迁管理条例》只是规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。”对于承租人的获得补偿并没有直接的体现。

一、关于居住型承租人获得补偿的权利。

　　在法律上直接承租人的利益的是《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条，该条款是这样规定的“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”该条款有两点内容1、在拆迁过程中拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费即因为搬家需要花销的费用由拆迁人补助；2、拆迁人向承租人支付临时安置补助费或提供临时周转房。
　　搬家费和临时周转房只是对承租人暂时因无法居住或需要搬家的一种临时安置，应当不属于拆迁补偿的范围，而且对于居住型承租人来说，拆迁带来的主要问题就是居住问题，如果居住得到解决，也就不需要再获得经济上的补偿。笔者以为居住型承租人在房屋拆迁中享有获得补助的权利即是搬迁过渡的费用。

二、营业性承租人获得补偿的权利。

　　营业性承租人与居住型承租人在房屋拆迁中的利益是不同的，因为 营业性承租人不但需要将拆迁房作为单位的住所，而且还有需要使用权获得经济利益。对于营业性承租人的搬迁过渡费一般不存在太大争议，这种补助其实也是拆迁补偿安置中“小头”，拆迁对于应业主来说主要的损失便是“停产停业的损失”。承租人往往认为停产期间支付的各项费用和企业的利润都应当由拆迁人补偿，而拆迁人往往不去理会承租人这样的利益，这也是很重要的焦点问题。
　　《城市房屋拆迁管理条例》规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”，虽然没有规定补偿对象是谁，但是按照社会常识来讲，给成造成损失就应当补偿谁，所以说营业损失补偿对象应当为营业单位，这是没有问题。当然如果承租人是营业单位，那么自然也可以获得停产的补偿。
　　关于停产停业的补偿都包括哪些？是一个争议问题，虽然法律没有明确规定，但是根据我国有关补偿的法律的基本原则来讲，停产停业损失主要是指因拆迁而造成的直接损失，如支付工人的工资、维持现状花费的水电费等，对于生产可能可能创造的利润因为补偿这种行为的性质只是双方没有过错的情况下发生的，理应不包含企业可能产生的利润。笔者以为经营性承租人停产停业的损失应为停产停业造成的直接花费。

2、承租人的补偿安置如何实现。

一、承租人的补偿安置由谁来承担。

　　在拆迁过程中，承租人主张权利时往往没有人关注，拆迁人认为自己只对被拆迁人即房屋产权人负责，而被拆迁人自己遭遇拆迁也不会去补偿承租人，而且这一损失也非被拆迁人引起。
　　既然那么有获得补偿安置的权利，那么必然就要有实现权利的途径， 《城市拆迁前管理条例》规定“　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这是居住型承租人权利的规定。
　　停产停业的损失的补偿，法律并没有规定由谁支付。
　　笔者以为上述条例依规定“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”那么在拆迁过程中解除租赁关系则应当按照支付搬迁过渡费的规定由拆迁人支付给承租人，被拆迁人对房屋承租人进行安置，则无需由拆迁人支付，因为拆迁并未给承租人带来住房的损失，这笔损失实际上是被拆迁人承担了，拆迁人理应补偿被拆迁人，若被拆迁人没有给承租人解决搬迁费的，那么仍然应当由拆迁人支付。拆迁人提供周转房的情形当然是向拆迁人主张权利。即在原则上由拆迁人解决这一问题，若被拆迁人予以解决的，则无需再向拆迁人主张。
　　关于停产停业的损失，笔者以为拆迁条例规定了，要对停产停业的损失补偿，拆迁人作为实施拆迁的经营者，自然应当对承租人补偿，承租人也有权利直接向拆迁人主张权利。

二、承租人权利不能实现时可以采取的法律途径。

　　被拆迁人遇到这类问题 采取的解决拆迁补偿安置纠纷的途径除拒绝拆迁之外还有行政裁决和诉讼、行政复议等。
　　承租人是否有权行使这样的权利呢？笔者以完全可以。《城市房屋拆迁管理条例》规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。”即当事人可以申请行政裁决。在这里拆迁人、被拆迁人、承租人三方作为并列的主体出现，显然法律是承认承租人也属于拆迁纠纷中的当事人，所以在拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，承租人当然有权申请裁决。
　　行政诉讼和行政复议是公民法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的救济途径，承租人享有的房屋使用权当然属于合法权益，所以承租人可以提起行政诉讼和行政复议。当然也可以提起其他诉讼。但是在实践中某些司法机关是不认可承租人的这一权利的，如笔者层办理的广东省中山市营业主承租人李某诉被拆迁人（业主）与拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》无效的一个案件，中山市第一人民法院法院（基层）便以“承租人不属于合同相对人”为由，裁定不予受理，之后笔者上诉到中山市中级人民法院，中山市中级人民法院裁定撤销一身裁定，指令其立案受理。通过事实证明和法律在法律研究，承租人是申请裁决、起诉、申请行政复议的权利。
　　综上，承租人在房屋拆迁中享有获得搬迁过渡的安置权、停产停业损失获得补偿权，当权利侵犯时，有权通过法律途径获得解决。望本文对遇到房屋拆迁问题的承租人维护自己的权利有所帮助。

监察部


监察机关审理政纪案件的暂行办法

（1999年1月15日监察部令第8号发布）


第一条 为保证审理案件工作的质量和效率，正确执行行政纪律，惩处违反行政纪律的行为，根据《中华人民共和国行政监察法》和有关行政法规，结合监察机关案件审理工作的实际制定本办法。
第二条 对调查终结需要给予行政处分或者作出其他处理的案件，都要进行审理。
第三条 各级监察机关要分级负责，严格按照本级监察机关的管辖审理案件。
第四条 审理案件要坚持专人审核、集体审议的原则。
第五条 审理案件要按照事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法的基本要求进行。
第六条 案件审理部门受理下列案件：
(一)本监察机关的案件调查部门移送的调查终结并应由本监察机关决定给予行政处分或作出其他处理的案件；
(二)本监察机关的派出机构呈报的需由本监察机关审批的案件；
(三)本监察机关负责人交办的其他案件。
第七条 本监察机关的案件调查部门移送审理的案件，应具备下列材料：
(一)立案依据；
(二)调查报告；
(三)案件移送单位的意见及其主管领导的指示；
(四)全部证据材料；
(五)被调查人违纪事实见面材料、被调查人对事实见面材料的意见及案件调查部门对其意见的说明；
(六)被调查人所在单位或其主管部门的意见；
(七)其他应当移送审理的材料。
第八条 呈报审批的案件应具备下列材料：
(一)呈报审批的请示；
(二)调查报告；
(三)全部证据材料；
(四)处分决定；
(五)被调查人违纪事实见面材料、被调查人对事实见面材料的意见及案件调查部门对其意见的说明；
(六)其他应当呈报的材料。
第九条 案件审理部门受理案件后，应及时指定承办人办理。一般案件应由两人办理，重要、复杂案件，应由两人以上办理，并确定一人主办。
第十条 承办人在审理中，要审查核实：
(一)被调查人实施的每一违反行政纪律行为的时间、地点、情节、原因及造成的后果；
(二)证据是否确实、充分；
(三)有关人员责任的划分是否准确；
(四)案件调查部门对被调查人违反行政纪律行为性质的认定是否准确，适用法律、法规及提出的处分意见是否恰当；
(五)调查工作是否符合规定的程序和要求；
(六)是否还有其他应认定的违反行政纪律行为。
第十一条 案件审理部门在审理案件过程中，如发现事实不清、证据不足、有关人员责任不明时，应同移送单位交换意见，确需补充调查的，一般应由案件调查部门进行补充调查，必要时案件审理部门也可协同案件调查部门进行补充调查或经分管审理的领导批准后直接补充调查。
第十二条 在审理案件过程中，遇有下列情形之一，可以由案件审理部门负责人提出意见，经分管审理的领导批准后中止审理：
(一)手续不完备，材料不齐全，需由案件移送单位补办手续或补报材料的；
(二)案件的主要事实不清或有关人员责任不明，需由案件移送单位补充调查的；
(三)发现被调查人有新问题或被调查人提出新的辩解，需案件移送单位补报证据或说明的。
第十三条 在审理案件过程中，案件审理部门认为必要时，可以同被调查人核对违反行政纪律事实，听取被调查人的陈述和辩解。
第十四条 审理案件过程中，遇有适用国家法律、法规、政策、地方性法规和规章方面或专业技术方面问题时，应征求有关部门的意见。
第十五条 承办人阅卷后，应将案件审阅情况和初步处理意见提交案件审理部门集体审议并形成审议意见。承办人根据审议意见，草拟审理报告。
第十六条 审理报告经案件审理部门负责人审核后，连同移送或呈报单位报送的有关材料一并呈报本监察机关主管领导。
第十七条 案件经本监察机关作出决定后，案件审理部门负责办理呈报、批复或处分决定等手续。
第十八条 本办法由监察部负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。