证券投资基金行业高级管理人员任职管理办法

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证券投资基金行业高级管理人员任职管理办法

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会令

第23号


《证券投资基金行业高级管理人员任职管理办法》已经2004年6月29日中国证券监督管理委员会第98次主席办公会议审议通过,现予公布,自2004年10月1日起施行。


主 席 尚福林


二○○四年九月二十二日



证券投资基金行业高级管理人员任职管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范证券投资基金行业高级管理人员的任职管理,保护投资人及相关当事人的合法权益和社会公共利益,根据《证券投资基金法》、《公司法》和其他法律、行政法规,制定本办法。
第二条 本办法所称证券投资基金行业高级管理人员(以下简称高级管理人员),是指基金管理公司的董事长、总经理、副总经理、督察长以及实际履行上述职务的其他人员,基金托管银行基金托管部门的总经理、副总经理以及实际履行上述职务的其他人员。
第三条 高级管理人员的选任或者改任,应当报经中国证券监督管理委员会(以下简称中国证监会)审核。
未经中国证监会核准,基金管理公司、基金托管银行不得选任或者改任高级管理人员,不得违反规定决定代为履行高级管理人员职务的人员。
第四条 高级管理人员应当遵守法律、行政法规和中国证监会的规定,遵守公司章程和行业规范,恪守诚信,审慎勤勉,忠实尽责,维护基金份额持有人的合法权益。
第五条 中国证监会依法对高级管理人员进行监督管理,制定高级管理人员、董事、基金经理等人员管理的具体规定。
基金管理公司的董事和基金经理的任免,应当向中国证监会报告。

第二章 任职条件和审核程序

第六条 申请高级管理人员任职资格,应当具备下列条件:
(一) 取得基金从业资格;
(二) 通过中国证监会或者其授权机构组织的高级管理人员证券投资法律知识考试;
(三) 具有3年以上基金、证券、银行等金融相关领域的工作经历及与拟任职务相适应的管理经历,督察长还应当具有法律、会计、监察、稽核等工作经历;
(四)没有《公司法》、《证券投资基金法》等法律、行政法规规定的不得担任公司董事、监事、经理和基金从业人员的情形;
(五)最近3年没有受到证券、银行、工商和税务等行政管理部门的行政处罚。
第七条 申请基金管理公司高级管理人员任职资格,应当由基金管理公司向中国证监会报送下列申请材料:
(一) 对拟任高级管理人员(以下简称拟任人)任职资格进行审核的申请及任职资格申请表;
(二) 相关会议的决议;
(三) 前条第(三)项规定的从业经历证明;
(四)最近3年工作单位出具的离任审计报告、离任审查报告或者鉴定意见;
(五) 对拟任人的考察意见;
(六) 拟任人身份、学历、学位证明复印件;
(七) 拟任人基金从业资格证明复印件;
(八) 拟任人高级管理人员证券投资法律知识考试合格证明复印件;
(九) 任职条件、任职程序符合法律、行政法规、中国证监会规定和公司章程的法律意见书;
(十) 中国证监会规定的其他材料。
申请基金托管部门高级管理人员任职资格,应当由基金托管银行向中国证监会报送前款除第(二)项、第(九)项以外的申请材料。
上述申请材料应当是中文文本,一式3份。原件是外文的,应当附中文译本。
第八条 中国证监会依法对申请材料进行受理和审查。
中国证监会可以通过考察、谈话等方式对拟任人进行审查。考察、谈话应当由两名工作人员进行,谈话应当作出记录并经考察人和拟任人签字。
第九条 申报机构应当自收到中国证监会核准文件之日起20个工作日内,按照本机构的章程等规定作出选任或者改任的决定,并办理相关手续。
第十条 自取得任职资格之日起20个工作日内,拟任人未按照拟任机构的规定履行拟任职务的,除有正当理由的外,其任职资格自动失效。
高级管理人员离任的,其任职资格自离任之日起自动失效。
第十一条 基金管理公司免去高级管理人员职务、任免董事和基金经理,基金托管银行免去基金托管部门高级管理人员职务的,应当在作出决定之日起3个工作日内向中国证监会报告,报送任职、免职报告材料。
第十二条 基金管理公司董事应当具备本办法第六条第(四)项、第(五)项规定的条件。
独立董事还应当具备下列条件:
(一) 具有5年以上金融、法律或者财务的工作经历;
(二) 有履行职责所需要的时间;
(三) 最近3年没有在拟任职的基金管理公司及其股东单位、与拟任职的基金管理公司存在业务联系或者利益关系的机构任职;
(四) 与拟任职的基金管理公司的高级管理人员、其他董事、监事、基金经理、财务负责人没有利害关系;
(五) 直系亲属不在拟任职的基金管理公司任职。
第十三条 基金管理公司董事任职报告材料应当包括:
(一) 董事任职报告和任职登记表;
(二) 相关会议的决议;
(三) 本办法第七条第(四)项至第(六)项、第(九)项所列材料。
独立董事任职报告材料还应当包括独立董事具有5年以上金融、法律或者财务工作经历的证明,以及独立董事作出的本人符合前条第二款第(二)项至第(五)项规定的书面承诺。
第十四条 基金管理公司基金经理应当具有3年以上证券投资管理经历,并符合本办法第六条第(一)项、第(二)项、第(四)项和第(五)项规定的条件。
第十五条 基金经理任职报告材料应当包括:
(一) 基金经理任职报告和任职登记表;
(二) 相关会议的决议;
(三) 具有3年以上证券投资管理经历的证明;
(四) 本办法第七条第(四)项至第(七)项所列材料。
第十六条 基金管理公司免去高级管理人员、董事职务,基金托管银行免去基金托管部门高级管理人员职务的,应当向中国证监会提交下列免职报告材料:
(一) 免职报告;
(二) 相关会议的决议;
(三) 免职程序符合法律、行政法规、中国证监会规定和公司章程等规定的法律意见书。
基金管理公司免去基金经理职务的,应当向中国证监会提交前款第(一)项和第(二)项规定的免职报告材料。
第十七条 中国证监会依法对高级管理人员免职报告材料进行审查。免职程序不符合规定的,中国证监会责令其任职机构改正。
第十八条 中国证监会依法对基金管理公司董事、基金经理的任职和免职报告材料进行审查。
董事、基金经理不符合法定任职条件的,中国证监会责令其任职的基金管理公司按照规定予以更换。任免程序不符合规定的,中国证监会责令改正。

第三章 基本行为规范

第十九条 高级管理人员、基金管理公司基金经理应当维护所管理基金的合法利益,在基金份额持有人的利益与基金管理公司、基金托管银行的利益发生冲突时,应当坚持基金份额持有人利益优先的原则。
高级管理人员、基金管理公司基金经理不得从事或者配合他人从事损害基金份额持有人利益的活动,不得从事与所服务的基金管理公司或者基金托管银行的合法利益相冲突的活动。
第二十条 高级管理人员、基金管理公司基金经理应当具有良好的职业道德,勤勉尽责,切实履行基金合同、公司章程和公司制度规定的职责,不得滥用职权,不得违反规定授权他人代为履行职务,不得利用职务之便谋取私利,未经规定程序不得离职。
第二十一条 基金管理公司董事应当按照公司章程的规定出席董事会会议、参加公司的活动,切实履行职责。
独立董事应当审慎和客观地发表独立意见,切实保护基金份额持有人的合法权益。
第二十二条 基金管理公司总经理应当认真执行董事会决议,有效执行公司制度,防范和化解经营风险,提高经营管理效率,确保经营业务的稳健运行和所管理的基金财产安全完整,促进公司持续、稳定、健康发展。
基金管理公司副总经理应当协助总经理工作,忠实履行职责。
第二十三条 基金管理公司督察长应当认真履行职责,对公司各项制度、业务的合法合规性及公司内部控制制度的执行情况进行监察、稽核。
第二十四条 基金管理公司基金经理应当严格遵守基金合同及公司有关投资制度的规定,审慎勤勉,充分发挥专业判断能力,不受他人干预,在授权范围内独立行使投资决策权。
第二十五条 基金托管银行基金托管部门的总经理、副总经理应当建立、健全本部门的各项业务制度和管理制度,确保本部门切实履行托管人职责,监督基金管理人的投资运作,保障基金财产的独立与完整。
第二十六条 高级管理人员和基金管理公司董事、基金经理应当加强业务学习,跟踪行业发展动态,按照中国证监会的规定参加业务培训,不断提高管理水平和专业技能。
第四章 监督管理

第二十七条 拟任人在高级管理人员证券投资法律知识考试中作弊,或者提交虚假任职资格申请材料的,中国证监会3年内不受理其任职资格申请。
第二十八条 基金管理公司和基金托管银行应当建立高级管理人员考核制度,定期对高级管理人员进行考核,建立考核档案。
中国证监会定期或者不定期对高级管理人员考核档案进行检查,对高级管理人员守法合规情况等进行考核。
第二十九条 中国证监会建立高级管理人员管理信息系统,记录高级管理人员从事基金业务的相关情况。
基金管理公司和基金托管银行应当依法对高级管理人员的变动情况予以披露。
第三十条 基金管理公司董事长兼任其他职务的,应当经董事会批准,并自批准之日起3个工作日内向中国证监会报告。其他高级管理人员不得在经营性机构兼职。
基金管理公司董事不得担任基金托管银行或者其他基金管理公司的任何职务。董事兼职的,基金管理公司应当自其兼职之日起3个工作日内向中国证监会报告。
第三十一条 基金管理公司高级管理人员有下列情形之一的,督察长应当在知悉该信息之日起3个工作日内,向中国证监会报告:
(一) 因涉嫌违法违纪被有关机关调查或者处理;
(二) 辞职、离职、丧失民事行为能力或者因其他原因不能履行职务;
(三) 拟因私出境1个月以上或者出境逾期未归;
(四) 直系亲属拟移居境外或者已在境外定居;
(五) 在非经营性机构兼职;
(六) 其他可能影响高级管理人员正常履行职务的情形。
督察长发生以上情形时,公司总经理、其他高级管理人员应当向中国证监会报告。
第三十二条 基金管理公司被行业协会、证券交易所等自律组织纪律处分,或者被工商、税务和审计等行政管理部门立案调查、行政处罚的,公司应当自知悉之日起3个工作日内,将相关情况及负有责任的高级管理人员名单向中国证监会报告。
第三十三条 基金管理公司董事长、总经理或者督察长因故不能履行职务的,公司董事会应当在15个工作日内决定由符合高级管理人员任职条件的人员代为履行职务,并在作出决定之日起3个工作日内报中国证监会报告。
董事会决定的人员不符合高级管理人员任职条件的,中国证监会责令董事会限期另行决定代为履行职务的人员。
代为履行职务的时间不得超过90日,但法律、行政法规另有规定的除外。
第三十四条 基金管理公司董事长和总经理因故同时不能履行职务,董事会不能按照前条规定决定代为履行职务人员的,主要股东应当召开临时股东会议,作出决定。
第三十五条 基金管理公司、基金托管银行基金托管部门或者高级管理人员有下列情形之一的,中国证监会依法对相关高级管理人员出具警示函、进行监管谈话:
(一) 业务活动可能严重损害基金财产或者基金份额持有人的利益;
(二) 基金管理公司的治理结构、内部控制制度或者基金托管银行基金托管部门的内部控制制度不健全、执行不力,导致出现或者可能出现重大隐患,可能影响其正常履行基金管理人、基金托管人职责;
(三)违反诚信、审慎、勤勉、忠实义务;
(四)中国证监会根据审慎监管原则规定的其他情形。
第三十六条 高级管理人员有下列情形之一的,中国证监会可以建议任职机构暂停或者免除其职务:
(一)最近1年内中国证监会出具警示函、进行监管谈话两次以上,或者在收到警示函、被监管谈话后不按照规定整改;
(二)最近1年内受到行业协会纪律处分、证券交易所公开谴责两次以上;
(三)擅离职守;
(四)向中国证监会提供虚假信息、隐瞒重大事项,或者拒绝配合中国证监会履行监管职责;
(五) 中国证监会规定的其他情形。
第三十七条 中国证监会按照前条规定作出建议之前,应当事先告知相关高级管理人员的任职机构。相关高级管理人员可以在3个工作日内向任职机构作出说明,任职机构对中国证监会拟作出的建议有异议的,应当在10个工作日内向中国证监会报告。
任职机构应当自收到中国证监会建议之日起20个工作日内,作出是否暂停或者免除相关高级管理人员职务的决定,并在作出决定之日起3个工作日内向中国证监会报告。
基金管理公司及基金托管银行不得聘用被按照前款规定免职未满两年的人员担任高级管理人员。
第三十八条 基金管理公司应当建立高级管理人员、董事和基金经理的离任制度,对离任审查等事项作出规定。
基金托管银行应当建立基金托管部门高级管理人员的离任制度,对离任审计、离任审查等事项作出规定。
第三十九条 基金管理公司董事长、总经理离任的,公司应当立即聘请具有从事证券相关业务资格的会计师事务所进行离任审计,并自离任之日起30个工作日内将审计报告报送中国证监会。
审计报告应当附有被审计人的书面意见;被审计人员拒绝对审计报告发表意见的,应当注明。
第四十条 基金管理公司副总经理、督察长、基金经理离任的,公司应当立即对其进行离任审查,并自离任之日起30个工作日内将审查报告报送中国证监会。
基金托管部门高级管理人员离任的,基金托管银行应当立即对其进行离任审查,并自离任之日起30个工作日内将审查报告报送中国证监会。
审查报告应当附有被审查人的书面意见;被审查人员拒绝对审查报告发表意见的,应当注明。
第四十一条 高级管理人员、基金经理离开任职机构的,应当配合原任职机构完成工作移交,并接受离任审计或者离任审查;在离任审计或者离任审查期间,不得到其他基金管理公司、基金托管银行基金托管部门任职。
第四十二条 高级管理人员、基金经理离开任职机构后,不得泄漏原任职机构的非公开信息,不得利用非公开信息为本人或者他人谋取利益。
基金管理公司不得聘用离任未满3个月的高级管理人员、基金经理从事证券投资业务。

第五章 法律责任

第四十三条 高级管理人员、基金管理公司的董事或者基金经理违反法律、行政法规和中国证监会的规定,依法应予行政处罚的,依照有关规定进行处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关,追究刑事责任。
第四十四条 未经中国证监会审核批准,基金管理公司、基金托管银行擅自选任或者改任高级管理人员的,责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告,并处罚款。
基金管理公司违反本办法的规定,决定代为履行高级管理人员职务人员的,责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告,并处罚款。
第四十五条 基金管理公司、基金托管银行有下列情形之一的,责令改正,给予警告,并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告,并处罚款:
(一)未按照本办法的规定履行报告义务,或者报送的报告材料存在虚假内容;
(二)违反程序免去高级管理人员职务或者任免基金管理公司董事、基金经理;
(三)对中国证监会作出的暂停或者免除高级管理人员职务的建议,未按照规定作出相应处理;
(四)违反本办法第四十二条第二款的规定,聘用从事投资业务的人员;
(五)不按照本办法规定对离任人员进行离任审计、离任审查。
第四十六条 高级管理人员和基金管理公司董事违反本办法的规定兼任其他职务的,责令改正,给予警告,并处罚款。
第四十七条 高级管理人员违反法律、行政法规和中国证监会的规定,情节严重的,依法暂停或者吊销高级管理人员任职资格。
基金管理人、基金托管人违反《证券投资基金法》和其他有关法律、行政法规和中国证监会的规定,情节严重的,依法暂停或者吊销直接负责的高级管理人员任职资格。

第六章 附 则

第四十八条 本办法自2004年10月1日起施行。中国证监会发布的《基金从业人员资格管理办法暂行规定(证监发[1999]53号)》同时废止。



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结婚后“被处女” 是否属于“冷暴力”--兼谈“冷暴力”的立法问题

王礼仁


【摘要】在没有家庭暴力立法之前,虐待是“车如流水马如龙”;在“家庭暴力”立法之后,人们便喜新厌旧,都钟情于家庭暴力,而冷落虐待,将虐待都往暴力中塞,使虐待“门前冷落车马稀”。“家庭暴力”插足“虐待”,“暴力”成了“第三者”。因而,现在的当务之急,是要解决“虐待”被“冷暴力”的问题。只有解决了“虐待”被“冷暴力”的问题,才能解决妇女被“冷暴力”的问题。

【关键词】被处女;冷暴力;家庭暴力;虐待;立法


一、背景资料

  最近,我有幸被邀请以“评议人”的身份,参加凤凰电视台与北京冠华文化传播公司联合制作的关于家庭“冷暴力”立法辩论节目。
  这次节目辩论的话题,是由北京大学法学院妇女法律研究与服务中心张荆律师倡议的“冷暴力”立法。其辩论的焦点是 “冷暴力”应否立法。[1]
  辩论中涉及的一个冷暴力的典型案例,就是一个女离婚当事人,结婚十年,丈夫拒绝与其发生性关系,直到离婚还是处女。由于该女当事人不是自愿当处女,而是“被丈夫处女”,笔者称之为“被处女”。
  这个案件的大致案情是:

  2009年5月8日,长期遭受丈夫冷漠对待的孙红(化名)提起离婚诉讼后,北京市海淀区人民法院第二次开庭审理此案。法官通过对案件的审理发现,与丈夫走过十年婚姻之路的孙红,竟然还是处女。

  原告孙红在起诉书中称,自己与被告是同校同学,经自由恋爱于1999年结婚。婚后,被告经常对原告进行侮辱、谩骂,后来开始动手。恋爱时,被告曾与原告有过一次不完全的性接触,之后从结婚起至今被告从未与原告发生过性关系。原告尝试着做过各种的努力,都受到被告冷言冷语的攻击。在长达十年的婚姻里,原告饱受被告言语侮辱及家庭暴力的伤害,同居权、生育权受到严重侵害,迫使原告成为高龄未育女性。

  鉴于此种情况,原告依据《婚姻法》及《妇女权益保障法》的相关规定,诉诸法院,希望法院支持原告的诉请。 1、依法判令原告与被告解除婚姻关系。2、婚内财产依法分割,应照顾无过错方,并适当多分。3、依法认定被告行为对原告构成家庭暴力,应赔偿原告精神损失人民币5万元。4、被告履行承诺,支付原告人民币4万元。5、判令被告依法对原告进行经济帮助。

  本案争论的焦点是,孙红的丈夫拒绝同居(即拒绝性行为)是否构成“冷暴力”?应否赔偿?法律对冷暴力是否应当立法?

  对此不少学者认为,根据目前立法,拒绝同居要求赔偿,在法律上没有根据。

  张荆律师被北京大学法学院妇女法律研究与服务中心指派代理孙红案件,她对这个案件有不同案看法。

  张律师认为,“被告拒绝同居行为使原告患上了焦虑性抑郁症,对原告的精神造成了严重的损害,这就是一种家庭暴力。男方应当承担精神损害赔偿责任。”并因此认为,对于家庭‘冷暴力’的制裁迫切需要立法加以完善。

  二、“被处女”有责与无责的判断

  自愿当处女,不涉及法律问题;只有“被处女”,才涉及法律问题。有人认为,从夫妻之间的配偶权考察,相互之间具有同居的义务。一方拒绝与他方同居,“被处女”有权要求赔偿。

  简单地套用配偶权,这种说法并非没有道理。但配偶权是一个非常复杂的问题。配偶权包括财产权与人身权。人身权中虽然包括相互之间的性权利或性义务。但这种性权利或性义务是人伦秩序之权利或义务,具有浓厚的伦理性,是法律所无能为力的。同时,如果法律承认夫妻不得拒绝性要求,这正好给男子提供了强奸或性暴力的借口。而且拒绝性要求,在女性中更多。如果承认这也是暴力,将会有更多的女性为此付出惨重代价。也可能是配偶权的复杂性,我国法律没有规定配偶权。

  性是人的本能之一。一个无生理或心理缺陷的正常人,性是婚姻必不可少的内容。正如我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》一书中所说:“性是婚姻的三大实体之一”。那么,一方为什么要拒绝性,这就涉及到夫妻感情问题。性是一种情感的东西,只有“情有所生,性方而至”。法律无法强制,也不能强制。

  因夫妻感情引起的性中断或无性,只能通过缓和夫妻感情或离婚解决。因而,这里所涉及的主要问题,应当是如何解冻夫妻感情或终止夫妻关系。需要提醒妇女同胞的是:要对婚姻的前途有一个正确判断,对离婚有一个正确态度,不能在一棵树上吊死。

  我积极主张社会组织(特别是政府),应当广泛设立婚姻咨询和“医疗”机构,以预防家庭“冷暴力”,及时消除家庭“冷暴力”。这才是最重要的。特别是要解决好妇女被歧视、被冷落而不愿离婚,或不敢离婚问题,即要解决好妇女离婚本钱问题。要提高妇女地位,要建立健全女离婚当事人经济帮助和社会救济双轨制。使妇女敢向男人说不;敢向冷暴力说不;敢向婚姻说再见。这才是治理冷暴力的根本。

  法律是有边界的。不能把任何事情都上升到法律。以性拒绝为例,如果夫妻一方拒绝性,则要承担法律责任,这岂不是说:你没有夫妻感情,也得要发生性行为;否则,就要承担法律责任。这样的法律人们能够承受吗?因而,单纯因夫妻感情不好而没有性,则要承担法律责任,显然缺乏正当性基础。所以,在一般情况下,对于“被处女”不应承担法律责任。

  但对于“被处女”并非都不承担法律责任。如果男方无正当理由,既拒绝女方性要求,又采取威胁等手段,限制女方离婚(重新获取性),女方因受恐吓或被控制,不敢或不能提出离婚,被迫长期过无性生活。男方的行为则属于限制他人人身自由(离婚自由)的虐待(性虐待)行为,构成了虐待。女方(或妇女保护机构协同下)可以据此提出离婚,并请求离婚精神赔偿。对于限制人身自由或离婚自由,情节严重者,还可以限制人身自由或暴力干涉婚姻自由追究刑事责任。

  总之,“被处女”一部分属于非法律调整的无责范畴,一部分属于虐待调整的有责范畴。划分“被处女”有责与无责的界限,关键要看男方是单纯的不作为,还是不作为加作为(限制女方自由或离婚)。如果男方只是单纯的不作为,即单纯拒绝性要求,并没有限制女方离婚或人身自由,女方基于某种原因的考虑而没有及时提出离婚,因此“被处女”,男方不应承担法律责任。如果男方在不作为(即拒绝性)的同时,又以作为的方式限制女方离婚或人身自由,由此造成的“被处女”,则构成虐待。对此,男方应当承担虐待的法律责任。

  最后,还要说明的是,如果本案被告经常对原告进行侮辱、谩骂,情节严重者,亦可以构成虐待。但这与“被处女”,则是另一性质问题。
商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈