是不定期租赁还是定期租赁？

左志平


案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同， 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 令
第 3 号


《蚌埠市行政效能监察规定》经2002年4月19日市政府第&127;41崐次常务会议讨论通过，现予公布，自公布之日起施行。

市　长：
　　　　　　　　 二○○二年四月二十九日

蚌埠市行政效能监察规定

　　第一条　为保证政令畅通，维护行政纪律，改善行政管理，崐提高行政效能，根据《中华人民共和国行政监察法》和有关规定，崐制定本规定。
　　第二条　本规定所称行政效能监察是指监察机关依其职责，崐对国家行政机关及其公务员在工作中贯彻国家法律法规、政策，崐人民政府的决定、命令和履行职责的效率、效果、效益情况的监崐督检查，及对行政管理工作中违法失职行为的查处。
　　第三条　开展行政效能监察坚持实事求是的原则。努力做到崐加强作风建设与提高行政效率相结合；专项监督检查与日常自查崐自纠相结合；纠正、奖惩与教育防范、改进管理相结合。
　　第四条　行政效能监察采取下列标准：
　　(一)合法性标准，即国家行政机关及其公务员的行政管理行崐为是否符合国家的法律法规、政策和人民政府的决定、命令；
　　(二)定约性标准，即国家行政机关及其公务员是否按规定履崐行了法定职责、上级和本级政府下达的任务；
　　(三)合理性标准，即国家行政机关及其公务员是否合理地进崐行行政管理活动，有效地使用人力、物力、财力、时间和条件，崐充分发挥现有潜力，最大限度地调动工作人员的积极性、主动性崐和创造性，取得理想的管理效果。
　　第五条　行政效能监察的主要任务是：
　　(一)监督检查国家行政机关及其公务员贯彻执行法律法规、崐党和国家的政策、上级和本级政府的决定，是否有令不行、有禁崐不止；
　　(二)监督检查国家行政机关及其公务员履行职责的情况，是崐否切实改进工作作风、提供热情服务，是否恪尽职守、勤政廉洁；
　　(三)监督检查国家行政机关及其公务员工作效率情况，是否崐采用最经济、最合理、最快捷、最有效的工作方式，是否存在玩崐忽职守、消极怠工。
　　第六条　督促有关单位建立和完善服务承诺、首问责任、政崐务公开、政风评议、效能考评、限时办结、低效待岗、投诉受理崐等有效机制，促进行政效能的提高。
　　第七条　行政效能监察包括事前防范性监察、事中跟踪性监崐察、事后改进性监察。
　　第八条　行政效能监察采取全面检查与重点检查、抽样检查崐相结合；动态检查与静态检查相结合；明查与暗访相结合；监督崐检查与案件查处相结合；专职人员与特邀人员检查相结合的方法。
　　第九条　行政效能监察工作程序为：调查摸底，选题立项；崐制定方案，组织实施；查清问题，找出原因；分清责任，严格奖崐惩；提出建议，改进工作；跟踪监察，落实建议。
　　第十条　开展行政效能监察必须严格奖惩，讲求实效。效能崐监察的结果作为国家行政机关工作业绩考评、国家公务员考核、崐干部选拔任用、评奖评优的一项重要依据。
　　第十一条　根据行政效能监察结果，依据《国家公务员考核崐暂行规定》、《国家公务员奖励暂行规定》、《国家公务员职务崐升降暂行规定》、《国家公务员辞职辞退暂行规定》等对有关单崐位和人员进行处理。
　　第十二条　对于违反有关勤政规定的国家公务员，经调查属崐实的，按照规定程序给予教育、告诫；构成违法违纪的，移送有崐关部门调查处理。
　　第十三条　国家行政机关及其公务员如不服处理结果，可以崐按规定程序进行申诉。
　　第十四条　本规定由市监察局组织实施，有关机关在职责范崐围内予以配合。
　　第十五条　本规定由市监察局负责解释。
　　第十六条　本规定自公布之日起施行。


　蚌埠市人民政府办公室　　　　　　 2002年4月30日印发