安徽省淮南市人民政府


淮南市房地产权属登记办法

市人民政府令第109号


　　《淮南市房地产权属登记办法》已经2007年10月17日市人民政府第33次常务会议通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。

市长：刘健
二OO七年十月二十二日

淮南市房地产权属登记办法

　　第一条　为规范房地产权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记适用本办法。
　　集体土地上的房屋权属登记按照国家有关规定执行。
　　第三条　市、县房地产行政主管部门（以下称登记机构）负责本行政区域内房地产权属登记工作。
　　第四条　登记机构应当建立房地产登记簿和登记信息系统，制定房地产登记技术规范，依法颁发房地产权属证书，出具登记证明。
　　登记簿应当对权利人的姓名或名称、房地产来源、产别、用途、坐落、面积、层数和结构、他项权利、权利有无限制等信息进行记载。
　　登记簿是房地产权利归属和内容的根据，任何单位和个人不得伪造、篡改、损毁登记簿和登记档案资料。
　　第五条　申请房地产权属登记，申请人应当向登记机构提供本办法规定的材料，并对材料实质内容的真实性负责。
　　申请登记的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
　　申请人可以委托代理人申请登记。代理人申请登记时，应当提供其身份证件和经依法公证的委托书。
　　境外申请人委托代理人申请登记的，应当按国家有关规定办理公证或者认证，并提交经公证的中文译本。
　　第六条　买卖、交换、赠与、分割、抵押、共有房地产申请登记的，应当共同申请；新建、继承、遗赠、判决、裁定、裁决、调解取得的房地产，可以单独申请。
　　第七条　房地产权属登记应当按照下列程序进行：
　　（一）受理申请；
　　（二）权属审查；
　　（三）征询异议公告（登记机构认为有必要进行时）；
　　（四）核准登记。
　　登记机构应当自受理申请登记之日起15个工作日内完成权属审查工作，对符合规定条件的核准登记，并将有关事项记载于登记簿，颁发或注销权属证书；不予登记的，应当向申请人出具不予登记通知书，告知理由。
　　第八条　房地产登记分为初始登记、变更登记、转移登记、他项权登记、预告登记、异议登记、更正登记、注销登记等。
　　第九条　因合法建造房屋等事实行为取得的房地产，当事人应当申请初始登记，并提供下列材料：
　　（一）申请书和身份证明；
　　（二）土地使用权证书；
　　（三）建设工程规划许可证；
　　（四）竣工验收合格证明；
　　（五）房地产测绘成果等材料。
　　第十条　已登记的房地产，有下列情形之一的，权利人应当自事实发生后申请变更登记：
　　（一）房地产用途发生变化的；
　　（二）房地产坐落名称、权利人姓名或者名称发生变化的；
　　（三）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
　　（四）房屋翻建、扩建、部分拆除等原因致使房屋状况发生改变的；
　　（五）登记为配偶一方或者双方名下的房地产，在相互之间发生变化的；
　　（六）同一所有权人对房地产分割、合并的；
　　（七）发生变更的其他情形。
　　第十一条　申请变更登记的，应当提供下列材料：
　　（一）申请书和身份证明；
　　（二）房地产权属证书；
　　（三）发生变更事实的证明或者法律文书；
　　（四）房地产测绘成果资料等材料。
　　第十二条　已登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应当在事实发生或者在有关法律文书生效后申请转移登记：
　　（一）买卖
　　（二）赠与；
　　（三）交换；
　　（四）继承；
　　（五）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织的；
　　（六）以房地产清偿债务的；
　　（七）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；
　　（八）共有房地产的份额或者共有人数发生增减的；
　　（九）人民法院判决、裁定转移的；
　　（十）发生转移的其他情形。
　　第十三条　申请转移登记的，应当提供下列材料：
　　（一）申请书和身份证明；
　　（二）房地产权属证书（购买新建商品房的提交分户证明及网上确认备认单）；
　　（三）房地产权属发生转移的证明、合同或其他法律文书等材料。
　　第十四条　设立、转让、变更、终止房屋他项权的，当事人应当共同申请房屋他项权的设立登记、转移登记、变更登记、注销登记。
　　第十五条　有下列情形之一的，当事人应当申请预告登记：
　　（一）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
　　（二）以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；
　　（三）其他依法应当申请预告登记的情形。
　　第十六条　申请预购商品房抵押预告登记，应当提供下列材料：
　　（一）申请书和身份证明；
　　（二）经预售登记的商品房预售合同；预购商品房抵押权转让的，应当提供转让合同；
　　（三）抵押担保的主债权合同和抵押合同等材料。
　　第十七条　申请房屋在建工程抵押权预告登记的，应当提供下列材料：
　　（一）申请书和身份证明；
　　（二）国有土地使用证；
　　（三）建设工程规划许可证；
　　（四）抵押的主债权合同和抵押合同等材料；房屋在建工程抵押权转让的，应当提供转让合同。
　　第十八条　权利人、利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
　　权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
　　登记机构发现登记簿的记载有误的，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正手续；权利人无正当理由逾期不办理更正手续的，登记机构可以依据申请登记材料或者生效的法律文书对登记簿的记载予以更正，并书面通知权利人。
　　第十九条　司法机关、行政机关、仲裁机构依法作出判决、裁定、调解、决定致使房屋所有权转移、终止、限制转移、限制设立他项权等措施的，登记机构应当协助执行，并依据生效的法律文书，将有关事项记载于登记簿。
　　协助执行的范围和内容不明确，或与登记簿记载内容不一致的，登记机构应当及时书面告知做出决定的机关。
　　第二十条　已登记的房地产，有下列情形之一的，权利人应当自事实发生后申请注销登记：
　　（一）房屋因倒塌、拆除等原因灭失的；
　　（二）房屋所有权因抛弃而终止的；
　　（三）房地产他项权利终止的；
　　（四）其他依法应当注销的情形。
　　第二十一条　申请注销登记的，应当提供下列材料：
　　（一）申请书和身份证明；
　　（二）房地产权属证书；
　　（三）房地产权利、他项权利灭失、终止、使用期限届满的证明等材料。
　　第二十二条　房屋灭失或者依法终止后，权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于登记簿，并公告原房地产权属证书作废。
　　第二十三条　有下列情形之一的，登记机构有权决定撤销全部或者部分登记事项，并按照事实状态予以登记：
　　（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关文件，采取欺骗手段获准登记的；
　　（二）登记机构工作人员工作失误致使登记不当或者错误的。
　　撤销全部或部分登记事项的，登记机构应当作出书面决定送达当事人；撤销决定依法生效后，登记机构应当公告原房地产权属证书作废。
　　第二十四条　房地产权属证书破损的，权利人可以申请换发。登记机构换发前，应当查验并收回原房地产权属证书。
　　房地产权属证书遗失、灭失的，权利人可以申请补发。经公告6个月无异议的，登记机构予以补发，并在证书上注明补发字样。自补发之日起，原房地产权属证书作废。
　　第二十五条　当事人提供错误、虚假材料或者隐瞒真实情况申请登记，导致登记错误，给他人造成损失的，依法承担相应的法律责任。
　　第二十六条　登记机构及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损失的，依法承担相应的民事责任。
　　第二十七条　本办法自2008年1月1日起施行。淮南市人民政府1992年7月13日发布的《淮南市城镇房屋产权产籍管理办法》同时废止。

　　2012年8月31日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》（以下简称《决定》），对现行民事诉讼法作了比较大的修改，使得有关民事诉讼程序更为科学，体系更为合理，对于依法保障当事人行使诉讼权利，维护社会秩序，保障社会主义建设事业顺利进行具有重要意义。《决定》自2013年1月1日起施行。在法律适用层面，首先面临的一个问题就是，对于2013年1月1日《决定》施行前人民法院已经受理、施行时尚未审结和执结的案件（以下简称2013年1月1日未结案件），是适用修改前的民事诉讼法还是修改后的民事诉讼法的问题。最高人民法院在广泛深入调研论证的基础上，发布了《关于修改后的民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》），对2013年1月1日未结案件如何适用法律的若干问题作出了规定，这对于统一规范新旧民诉法衔接问题，切实推动修改后民事诉讼法的正确实施，意义重大。下面笔者结合《规定》内容，就民事诉讼法新旧衔接适用的有关问题谈几点认识。

　　一、关于民事诉讼法新旧衔接适用的一般规则

　　《决定》涉及修改条文100多处，对于人民法院在《决定》施行时尚未审结或执结的案件，是适用修改后的民事诉讼法还是原有规定，成为当前审判实践中亟须解决的重大问题。为避免司法实践中对这一问题理解不一致，影响裁判结果的统一，《规定》对此做了一般性规定，即对2013年1月1日未结案件，适用修改后的民事诉讼法。这样规定的主要考虑是：其一，“实体从旧、程序从新”是大陆法系和普通法系公认的法则。其二，就《决定》的具体条文而言，许多内容都是针对当前民事诉讼法施行过程中发现的问题所作的改进，在维护司法公正、保护当事人诉讼权利及提高司法效率方面都较原有规定更加科学，对于2013年1月1日未结案件，程序上采用“从新”的做法，会更有利于纠纷妥善解决，有利于民事诉讼有序进行。其三，修改后的民事诉讼法中的有些规定，在《决定》施行前一些司法解释已经作出明确规定，程序上采取“从新”的做法实际上与原有规定的精神是一致的。如修改后的民事诉讼法第七十六条及第七十九条关于鉴定程序和专家辅助人的规定，在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2011〕33号）中已有大致相同的规定。

　　但应当看到，《决定》有些条文涉及当事人的实体权利，简单地一概从新，可能会损害当事人的合理预期以及与此相关的合法权益，尤其是当前程序法与实体法联系越来越密切，程序法中存在不少直接与当事人实体权益密切相关条款的背景下，对于“程序从新”原则设置某些例外条款显得尤为重要。《规定》采取了这一做法，就审判实践中适用修改后的民事诉讼法的一些特殊情形，作了例外规定。

　　二、关于《决定》施行前已依法完成的程序事项的效力

　　《决定》对许多诉讼程序作出了修改，对于人民法院已经依照修改前的民事诉讼法或者相关司法解释的规定完成的程序事项，是否需要依据修改后的民事诉讼法的规定进行更改，也是审判实践中需要明确的问题。笔者认为，《决定》施行前已经依法完成的程序事项，由于在进行该程序时有明确的法律依据，不能因为当时的法律或司法解释的规定与修改后的民事诉讼法内容不一致，就认定该程序违法或者存在程序瑕疵，即使修改后的民事诉讼法所作规定更为科学合理，也无需再行更改。对《决定》施行前已经依法完成的程序事项，贯彻法不溯及既往原则，更有利于维护诉讼秩序，也符合提高诉讼效率的要求。《规定》即按照这一思路，对于2013年1月1日未结案件，明确规定了“2013年1月1日前依照修改前的民事诉讼法和有关司法解释的规定已经完成的程序事项，仍然有效。”如在2013年1月1日前，人民法院依据修改前的民事诉讼法第一百五十二条关于二审是否开庭审理的规定选择的审理程序，无需根据修改后的民事诉讼法第一百六十九条的规定再行更改或重新进行。

　　三、关于2013年1月1日未结案件中已完成的管辖和送达效力

　　修改后的民事诉讼法对于管辖和送达的规定做了较大修改，新增了公司诉讼地域管辖（第二十六条）、应诉管辖（第一百二十七条）的规定，对协议管辖的范围也作了扩大（第三十四条），对管辖权转移（第三十八条）也作了修改，这对于方便当事人诉讼、便于人民法院审理案件、降低诉讼成本都具有积极意义。但是，对于管辖问题的新旧衔接问题，实务上存有一定争议，尤其是对人民法院在2013年1月1日前已经受理的案件，其对案件的管辖，如公司管辖问题，在当时缺乏明确法律依据，但符合修改后的民事诉讼法规定的情形如何处理，亟待明确。对这一问题，《规定》不仅明确了人民法院依照修改前的民事诉讼法有管辖权的，对案件继续管辖，还进一步规定了若其管辖符合修改后的民事诉讼法规定的，应继续对案件进行管辖。其理由在于：一方面，由于该案件在《决定》施行时尚未审结，人民法院对此案件继续管辖，符合修改后的民事诉讼法的规定；另一方面，这还可以避免当事人再以该管辖不符合案件受理时的法律规定为由提起管辖权异议，造成诉讼拖延，从而减轻当事人诉累，节约司法资源。

　　关于送达程序的新旧衔接问题。修改后的民事诉讼法有关送达的规定（如第八十六条关于留置送达的规定、第八十七条关于电子送达的规定），对方便当事人诉讼、便于人民法院高效审理案件、降低诉讼成本都具有积极意义。关于送达程序的新旧衔接问题，《规定》同样规定了人民法院对某一案件已经完成的送达符合修改前的民事诉讼法或者修改后的民事诉讼法规定的，仍然有效。这样规定有利于解决此类案件的送达难问题，有利于减轻当事人诉累，　四、关于妨害民事诉讼行为处理规定的新旧衔接适用

　　修改后的民事诉讼法第一百一十二条至第一百一十五条加大了对妨害民事诉讼行为的制裁力度，其中涉及到当事人可能承担的罚款、拘留及刑事责任等实体内容。对2013年1月1日未结案件中，人民法院在2013年1月1日及以后尚未处理的妨害民事诉讼行为，就面临着适用新法还是原有规定的争议。调研过程中，大家一致认为，由于涉及对当事人的处罚，甚至刑事责任问题，应当坚持法不溯及既往原则，即适用修改前的民事诉讼法。但是，对于2013年1月1日未结案件中虚假诉讼行为及恶意逃避执行行为的制裁问题，应明确适用新法，为此，《规定》作出了规定：

　　其一，对于虚假诉讼行为，由于2013年1月1日以后该案件尚未审结且对该行为尚未进行处理的，该案件处于尚未审结的状态，说明该虚假诉讼行为在2013年1月1日以后处于持续状态，对此适用修改后的民事诉讼法予以制裁，不仅有理可循，而且于法有据，也符合修改后的民事诉讼法从严制裁虚假诉讼行为的立法目的。

　　其二，对于被执行人与他人恶意串通进行的诉讼、仲裁、调解等，于2013年1月1日以后仍在进行的情形，由于该恶意逃避执行的行为在修改后的民事诉讼法施行后仍然处于持续状态，故也应当适用修改后的民事诉讼法。

　　五、关于诉前保全措施规定的新旧衔接适用

　　修改前的民事诉讼法第九十三条第三款规定，申请人在人民法院采取保全措施后十五天内不起诉的，应当解除保全措施。由于这一规定期限较短，不利于对申请人利益的维护，为此，修改后的民事诉讼法第一百零一条第三款将该期限延长至三十日。这就会遇到一个问题，即当事人在2013年1月1日前申请诉前保全，是适用旧法还是新法的问题。由于采取保全措施毕竟影响当事人实体权利，对于利害关系人向人民法院申请采取诉前保全措施的，应当适用修改前的民事诉讼法，但2013年1月1日人民法院尚未作出保全裁定的，由于这时修改后的民事诉讼法已经施行，故应当适用修改后的民事诉讼法。

　　此外，现行专利法（第六十六条、第六十七条）、商标法（第五十七条、第五十八条）和著作权法（第五十条、第五十一条）对涉及专利权、商标权及著作权纠纷的诉前保全问题作出了特别规定。考虑到涉及适用修改前的民事诉讼法的情形时，有关专利权、商标权及著作权纠纷中的诉前保全措施要适用专利法、商标法及著作权法的上述特别法规则，故《规定》采用“适用修改前的民事诉讼法等法律”的表述，以将专利法、商标法及著作权法的有关规则包括在内。但在涉及适用新法的情形，则要统一适用修改后的民事诉讼法，因为其延长了诉前保全期间，采取从新的做法，更有利于维护当事人的合法权益，更有利于纠纷的妥善解决和实现案结事了人和的目标。

　　六、关于申请再审期间规定的新旧衔接适用

　　修改前的民事诉讼法第一百八十四条规定的是“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后二年内提出；二年后据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更，以及发现审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，自知道或者应当知道之日起三个月内提出。”关于该条规定与修改后的民事诉讼法第二百零五条规定的衔接，涉及三个问题：

　　其一，关于二年的一般申请再审期间的衔接问题。根据原有规定，当事人有权在二年内提出再审申请，《决定》对该申请再审期间作了修改，明确规定当事人有权提出再审申请的期限为六个月。根据程序从新的原则，对于当事人就2013年1月1日前已经发生法律效力的判决、裁定申请再审的期间的确定，就有必要与新法规定保持一致。《规定》对此明确为“该期间在2013年6月30日尚未届满的，截止到2013年6月30日”，这样既可以与修改后的民事诉讼法的立法精神保持一致，也可以督促当事人及时主张权利，稳定社会关系，实现保护当事人申请再审的权利与维护生效裁判的权威性的有机统一。

　　其二，关于三个月特殊申请再审期间的问题。《规定》明确规定，当事人的申请符合“判决、裁定发生法律效力二年后，据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的，以及发现审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的”情形的，适用修改前的民事诉讼法确定当事人申请再审的期间。修改前的民事诉讼法第一百八十四条对此规定的申请再审的期限为自知道或者应当知道之日起三个月，而修改后的民事诉讼法第二百零五条对此规定为自知道或者应当知道之日起六个月。《规定》对此种情形下的申请再审期间适用修改前的民事诉讼法，不但足以起到督促当事人及时行使权利的作用，而且又不至于出现将申请再审期间一概截止到2013年6月30日，而剥夺或限制当事人再审申请权的问题。

　　其三，关于当事人申请符合修改后的民事诉讼法第二百条规定的第一项及第三项的情形。针对修改后的民事诉讼法第二百条（对应修改前的民事诉讼法第一百七十九条）第一、三项规定的情形，其第二百零五条规定的当事人申请再审期间的起算点与修改前的民事诉讼法第一百八十四条的规定并不一致，如果当事人在2013年6月1日以后发现足以推翻原判决、裁定的新的证据，或者发现原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的情形下，若该事由的发现在裁判生效二年内，依据修改前的民事诉讼法，本可申请再审；依据修改后的民事诉讼法，也可在发现之日起六个月内申请再审，但若一概依据上述“该期间在2013年6月30日尚未届满的，截止到2013年6月30日”的规定，则会出现剥夺或者限制当事人申请再审权的问题。有鉴于此，为保障当事人的合法权益，《规定》对此也设了例外规定，适用修改前的民事诉讼法来确定当事人的申请再审期间。

　　七、关于申请不予执行仲裁裁决案件的新旧规定衔接适用

　　由于修改后的民事诉讼法第二百三十七条规定的申请不予执行仲裁裁决的事由与修改前的民事诉讼法第二百一十三条相比，已作出了较大修改，限缩了当事人申请不予执行仲裁裁决的事由，将“（四）认定事实的主要证据不足的；（五）适用法律确有错误的；……”修改为“（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人向仲裁机构隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；……”对于2013年1月1日人民法院尚未审查完毕的申请不予执行仲裁裁决案件，若一概适用修改后的民事诉讼法，就会出现一个问题，即当事人会丧失其本可依据原有规定得以申请人民法院不予执行仲裁裁决的机会。因此，《规定》对此作出了例外规定，对2013年1月1日尚未处理完毕的申请不予执行仲裁裁决案件，适用修改前的民事诉讼法予以审查，以充分保护当事人享有的诉讼权利和实体权利。

　　民事诉讼法新旧衔接问题是修改后的民事诉讼法时间效力的重要内容，既涉及到程序法问题，也涉及到实体法问题；既涉及到当事人的诉讼权利和实体权利，也涉及到维护司法公正与提高司法效率，最高人民法院的《规定》，为解决修改后的民事诉讼法施行时未结案件如何适用法律的问题提供了基本的准则。各级法院和法官们要认真学习好，努力贯彻好这个《规定》。对于实践中遇到的新问题，应及时层报最高人民法院。

也有利于提高人民法院的案件审理效率。